“叶檀：房地产新政宗旨是为了加速去库存”

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◎经过评论家叶檀

新政不是为了鼓励投资，而是为了去库存。

3月30日，央行、住建部、银监会发布降低套房首付比例的新政，套房首付比例的40%发挥了超出市场预期的力量。 当天，财政部和国税总局共同调整个人住房转让营业税政策，调整力度也很大。

关于新政，据推测，一、二线城市房价短期内将上涨10%。 事实上，楼盘确实开始试水涨价了。

但是，我们必须认识到，这次房地产市场新政并不是为了引发投资性的诉求。 去年，地方房地产市场政策的放松，首先从最初的住房需求开始，今年扩展到两个改善型诉求，无论是房贷和税收的调整，都为改善型诉求提供了最大的便利。

对拥有1套住房，未相应结算住房贷款的居民家庭，为改善居住条件，重新申请商业性个人住房贷款购买普通自用住房，最低首付比例调整为40%以上。 这次购房，已经有套房的不需要结算，也不需要出售。 如果一线城市一套二手房成交价按200万元计算，调整前必须支付120万元首付，调整后只需要支付80万元，首付下降40万元，潜在的改善型购房诉求将大大释放。

以上海为例，统计数据显示，目前购房中改善型诉求总量占市场的70%，房贷客户中满足套房贷款标准的比例近50%，据估计，市场上有3成左右的购房人受益。 50%以上的顾客是置换型诉求，大多以从小到大、从近到远等为目的。 上海套房首付比例目前为70%，许多购房者为了享受贷款结算的最初政策，大多先卖后买，但新政中改善型购房者无需先卖后买，可以自动享受40%的首付比例。

新政扩充了脱库存武器，扩大了优惠范围。 以前鼓励第一套刚需，现在鼓励第二套改善型诉求，目的是稳定房地产市场。 光靠鼓励是不够的，还必须鼓励改善型。

公司有自己坚定的认识。 3月31日，万科集团总裁郁亮在年度万科业绩介绍会上表示，“不会因为政策调整而改变这一评价”。 万科准备过冬，现金增加债务下降。 万科经营性净现金流量全年达到417.2亿元，年末持有货币资金上升至627.2亿元。 负债率降到5.4%，是2006年以来最低的水平。

不仅万科，其他大开发商都在兼顾向国际国内市场的转型，从开发商转型为全产业链服务提供者，或者转型为风险投资者。

无论是房地产政策还是开发商，今年都应该掌握库存和转型两大关键词。 如果新政一切顺利，很多人会认为房地产投资会重新恢复热情，这是无知的想法。

中国不动产的库存必须为户籍制度的改革和城市化做好准备。 否则，改革不容易。

3月24日，北京市住房保障办公室发布《关于进一步解决完全保障性住房资格审查中家庭结构变化问题的意见通知》，批准已销售保障房的家庭中未婚子女结婚组建新家庭的，加入新家庭申请保障房。 监护人夫妇离婚后，与他人结婚的，向监护人申请解除“满3年”的限制。

上述政策微调的出发点很好，但容易被误解。 保障房是为中低收入群体提供保障用的，前提必须是中低收入群体。 现在有点变化。 根据去年6月末公布的《北京市城市基本住宅保障条例(草案)》，保障室的购买资格以无住宅为唯一标准。

相比之下，微调后的新政引发了市场讨论，即已经出售保障性住房的家庭未婚子女如果结婚组建新家庭，可以加入新家庭申请保障性住房。 这项政策产生了变相鼓励保障性住房家庭的子女不要婚前买房的效果，有可能使他们进入保障性住房行业处理住房问题。

如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，假设外地人有房子，也可以在北京申请保障房，这个家庭拥有北京和外地人两套房。 北京的保障房是封闭运营的，没有投资功能，所以这个房子的家庭占的这个便宜并不是很大，但是足以让夫妻稳定地生活下去。

上述政策的微调可能导致保障房的资源浪费，一方面城市没有户口、居住证、房子，需要保障房而得不到保障房，另一方面户籍内的居民开始有“浪费”保障房资源的机会。 如果房地产新政没有为户籍改革做好准备，就会导致资源不匹配的结果，同时也有可能无法比较有效地清算库存。

来源：澎湃商业网