“银监会支持探索农地农房抵押贷款 专家建议政策先行”

本篇文章1949字，读完约5分钟

经记者李玉敏出生于北京

在涉农贷款中，抵押品的短缺一直是个难题。 受制于相关政策和法律的限制，农民手中最有价值的农村土地承包经营权、宅基地和农房不太容易发生变化。

但是，银监会事务局在近日印发的《关于农村金融服务事业良好运营的通知》中确定，支持在法律关系确定地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等担保(质)担保贷款业务。

据悉，今年的“一行三会”上已经提出了探索开展农村土地承包经营权和宅基地聘用权抵押贷款业务的指导意见，但迄今为止并未取得太大突破。 典型的探索是东莞农村商业银行的住房贷款和重庆农商行推出的农村居民住房、农村土地承包经营权、林权抵押贷款。

中央财经大学金融学院教授韩复龄对《每日经济信息》记者说，农村土地和住房抵押贷款，关键是政策先行。 如果周转问题未得到处理，法律上没有相关的辅助措施，这样的政策可能只是一纸空文。

“宅基信用”依赖担保/

根据银监会的要求，年商业银行应当探索扩大农户、农民专业合作社、龙头公司等借款人可用于担保的财产范围。 支持在法律关系确定地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵押(质)担保贷款业务。

早期，央行、银监会、证券监督管理委员会、保监会联合提出指导意见，要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方法的创新。 探索开展农村土地承包经营权和宅基地聘用权抵押贷款业务。 在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的前提下，开展相应的抵押贷款试点，探索“三农”贷款增资的比较有效的方法和手段。

分解者认为，上述标的物抵押贷款的首要障碍是判断困难、抵押困难、改变困难。 如果这些难题没有得到政策处理，银行在实际操作中难度很大。

《每日经济信息》记者了解到，东莞农村商业银行推出的“宅基贷”这一产品是该银行向拥有宅基地房产的业主发放的个人综合经营性贷款，最高信用额度可达1500万元。 这个产品叫做“宅基贷”，不是利用宅基地抵押贷款，而是通过引进担保企业的方法，利用担保手段把钱借给宅基地业主们。

另一方面，“宅基贷”的贷款要求是:“借款人或者担保人持有一定宅基地不动产的，不需要制作不动产权证或者办理抵押登记，由担保企业或者银行同意的担保人提供担保即可。 ”。

《每日经济信息》记者以客户身份咨询东莞农村商业银行，该行的客户经理表示:“我们银行首先与担保企业合作。 如果不是担保企业，而是普通公司的担保的话，最多可以贷款150万~200万元。 不用抵押房子。 如果还不上贷款，我们也在找担保企业。 宅基地抵押是你们和担保企业的事。 ”也就是说，在上述业务中，银行风控考虑的最重要因素是担保方面。

上述客户经理表示，“宅基贷”的价格为银行贷款利率和担保企业的担保费用，除去政府补贴，最终价格为月利7~8厘，年利率为8.4 %~9.6 %。 这通常对农户来说，贷款价格有点高。

重庆已经“三权”抵押贷款/

中央财经大学金融学院教授韩复龄在《每日经济信息》记者采访中表示，政策先行是必要的。 如果没有法律上相关的辅助措施，一切可能都只是纸空文。 因为宅基地转让范围太窄，仅限于本村居民。 农村土地经营权的担保也存在一户农民土地少，农村耕地不赚钱的问题。

据了解，作为国家统一城乡综合配套改革试验区，重庆建立了统筹城乡的土地利用制度。 在基本农田总量不减少、用途不变的前提下，允许农民以转包、出租、交换、转让、股份合作等形式转移土地承包经营权。

在政策先行的前提下，目前重庆农商行推出了以农村居民房屋、农村土地承包经营权、林权为抵押物的“三权”抵押贷款。

《每日经济信息》记者了解到，重庆农商行的农村土地承包经营权抵押贷款，借款人自有资金投入比例不得低于借款项目所需资金的50%。 此外，还需要有抵押物的承包商的同意。

农村居民住房贷款期限最长为5年，可以根据借款人的生产经营活动、项目现金流和信用评级情况，达到住房判断价值的60%。 另外，要求抵押物所在的村(居)委同意土地开采权与房屋一起抵押，并在抵押权实现时出具同意处分、转让的承诺或决议。

据悉，当地政府还发文规范“三权”抵押融资的抵押、登记、转让、处置等。 以重庆市当江县为例，该县积极开展相关配套机制建设。 例如，加快推进土地承包经营权、农村居民房屋、林权确权登记认定工作。

另外，该县根据市、县两级财政出资设立的全市农村产权担保融资风险补偿专项资金，补偿经营银行发放农村“三权”担保融资造成的损失。 补偿的比例为35%，其中市级承担20%，县级承担15%。

根据重庆银监局的数据，截至去年12月底，重庆4家主要涉农银行(重庆农商行、农行、农发行、邮政储蓄银行)的“三权”抵押贷款余额为57.07亿元，其中林权抵押贷款36.54亿元，农房抵押贷款18.94亿元

来源：澎湃商业网