“楼市“高烧”背后：前8月房地产信托发行规模超1500亿”

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年，房地产市场持续出现“高烧”现象，其热度迅速蔓延到金融领域。

今年5月以来，各地“地王”频繁出现，一些地方城市的房价上涨得惊人。 而且，长期沉默的不动产信托也在年的后半年开始发力，发行市场在高涨。

业内分析人士表示，随着房价急剧上涨，房地产信托市场的风险也在逐渐积累。

楼市“高烧”房地产信托再次升温

作为市场“嗅觉”最敏锐的金融机构之一，信托企业对市场变化的反应速度并不令人不快。 年以来，房地产市场的“高烧”层出不穷，此前从市场上消失的房地产信托也乘着这股“东风”再次高涨。

根据来自益信托的统计数据，年1-8月，集合信托市场共发行了595只房地产信托产品，发行规模达到1549.16亿元。 去年同期规模为1362.53亿元，涨幅达13.70%。

另一方面，根据国投泰康信托研究快速发展部的报告，年来，集体房地产信托的发行规模和占有率呈明显上升趋势。 集合型房地产信托的发行规模从一季度的单月百亿元逐渐上升到8月的167亿元，集合型房地产信托的发行比例从年初的不到10%逐渐上升到8月的17%。 房地产业务已经成为一点信托企业拉动今年盈利增长的主要业务。

事实上，房地产信托的升温与房地产领域的火爆程度正相关。 记者跟踪显示，与长期处于资金信托投资行业垫底的排名不同，今年5月的最后两周，从资金投入方面来看，在这一时期设立的集合信托产品中，房地产行业的投资逐渐从低位开始回升。 房地产行业的融资规模也从最低位上升到第二位或第三位。 那个时候，也是各地开始频繁出现“地王”，房地产价格急速上涨的时期。

值得注意的是，来自国投泰康信托的研究表明，年来，由于大型房地产公司通过了低价资金融资渠道，在信托企业房地产业务扩张的过程中，交易对象以大中型民营房地产企业为主。 根据国投泰康信托的研究统计，截至今年8月1日，房地产公司发行了7588亿元，比去年同期上涨了292%。 另外，年上半年上市的房企银行贷款规模也较去年同期大幅增长158%。 因此，信托企业的房地产交易对象以未能通过发债、银行贷款满足诉求的民营房地产公司为主，项目区域集中在杭州、南京、郑州、南昌为首的人口密集、房价涨幅较快的二线省会级城市。

战略不同领域的内部分化

从整体上看，集合房地产信托产品的发行再现了上升的趋势，但此次信托业的房地产业务扩张并不是领域的普遍行为。

国投泰康信托研究发展部报告称，“目前发行较多房地产信托的企业，市场嗅觉敏锐，本来就集中在以房地产业务为主的信托企业。 个别信托企业上半年设立的房地产信托规模占所有集合信托规模的近50%。 ”

另外，记者在益信托提供的相关资料显示，今年前8个月，四川信托、中建投信、中融信托发行的集合类房地产信托产品数量居行业前3位，发行量分别为123、50、40。这3家企业的房地产信托产品发行规模分别为175.17亿元，

据统计，今年前8个月，房地产信托发行规模达到50亿元以上的企业包括中铁信托、爱建信托、五矿信托、大业信托、杭工商信托。 总体来说，今年以来，发行房地产信托的企业有49家，占68家信托企业的72%。

但是，在一些企业大力开展房地产信托业务的同时，另一家信托企业回避了房地产信托。 根据收益信托的统计，年前8个月，作为大型信托企业，平安信托只发行了一只集合信托产品。 中大型信托企业中，也有“零发行”不动产信托产品的企业。 行业对房地产业务态度分歧明显。

一位业内人士对记者表示，在目前市场无风险收益率持续下行的背景下，房地产信托产品平均收益率仍维持在7%以上的水平，对顾客仍具有相当大的吸引力。 这可能是今年下半年以来，一些信托企业再次致力于房地产信托业务的原因。 试图提高企业的盈利能力。

潜在着风险[/s2/]

作为集合信托产品中收益率相对较高的品种之一，房地产信托曾经成为市场的“宠儿”。 但是，随着房地产市场调控措施层出不穷，在市场上层出不穷的可兑换风险中，房地产信托经常受到牵连，信托企业从2007年开始逐渐缩小了相关业务。

华东地区一家信托企业的高管向记者表示，目前信托企业正面临转型，除了快速发展创新业务外，还对以前流传下来的信托业务行业形成了严厉的抨击。 “比如在房地产行业，我们现在几乎只做一线城市项目，对具体项目的类型、交易对方的资质等都有严格的要求，也要求抵押物。 ’这个人指出。

对于房地产信托业务的风险，业内人士有比较清醒的认识。 除了以往不断暴露的兑换风险外，信托企业目前对三、四线城市房地产项目持谨慎态度。 现在房价持续高涨的企业，向部分房价“高烧”的地区政府提供了限购、限贷的政策。 国投泰康信托研究快速发展部的相关人士认为，政策风险是房地产信托目前面临的较大风险。

实际上，现在的房地产市场，在价格高涨的背后，风险也在迅速积累。 中原地产研究中心认为，虽然今年上半年房地产公司取得了有史以来最高的业绩，但“无增收增益”、负债率高的企业等风险凸现出来。 面对不断的“杠杆”市场，其中存在风险和泡沫已成为行业共识。 此外，房地产私募基金的相关人士对记者表示，目前的政策“去杠杆化”趋势越来越明显，以前的土地—开发—销售模式将难以盈利。 这是因为现在炒面的空之间不大，投资者和机构应该关注其风险。

来源：澎湃商业网