“房地产调控 不能盯着开发商利润”

本篇文章1055字，读完约3分钟

郭文婧

近日，陕西省住建厅和省物价局联合发布通知，要求各地分地区测算住宅项目价格，公布住宅销售价格区间。 商品房价格不得超过10%的利润率。 超出价格范围的商品房将不能向价格主管部门备案或取得预售证。

商品房价格不得超过10%的利润率。 表面上，是为了防止商品房价格反弹上升，使价格恢复到合理水平。 事实上，结果可能不是这样，但是政府有可能发展成让商品房受益的得来速，不仅难以降低房价，还为房价持续上涨做了足够的铺垫。

首先，我国房地产市场的突出特点是区位寡头垄断，区位测算住宅项目价格将是测算区位垄断寡头垄断的价格，最终定价权掌握在区位垄断寡头手中。 房地产业本身竞争相当充分，但由于市场准入门槛不断提高，特别是我国土地和金融市场垄断，竞争门槛高，中小开发商成为绝不外传，我国房地产市场在特定地区、特定时间，基本成为寡头垄断市场。 政府估计寡头的价格本身就很困难，要进一步提高房地产开发公司和政府的关系，几乎不可能给出真正的价格。

第二，现行的土地“招标”制度，把影响房价的地价变成了橡皮泥，完全受政府控制。 政府只有控制地价，才能直接改变地区住房项目的价格，改变房价。 众所周知，目前地方政府财政对土地拍卖收入的依赖度仍然很高，这也是各地纷纷拍摄《新地王》的根本原因。 不断更新的地区“地王”，实际上不断抬高地区住宅项目的价格。 现在，由于利润率以10%的速度开车，开发商的风险担心变少，更疯狂地买土地，持续提高房价。 当然，在这个过程中，除了购房者的悲痛，政府和开发商都稳定受益。

第三，监管的最终目标应该是“合理的房价”。 什么是合理的房价？ 国外标准比较明确，是当地普通居民收入可承受的能力，量化指标是房价与家庭收入之比，通常在4~6左右。 但是，中国的房价和家庭收入之比，现在没有准确可靠的数字。 郎咸平表示，中国房价收入比达到发达国家的3至6倍。 谢国忠表示，按房价收入比计算，中国房价居世界首位。 今年5月，上海房地产研究院公布的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，年35个城市中23个城市的房价收入比超过6-7个合理区间，比例接近7成。 由于我国的房价本身还没有恢复到合理的水平，政府再以10%的利润率触底，让房价恢复到合理的水平将更加遥远。

最后，商品房开发的价格受到地价、税收、建材、水泥、物流、人力等多种因素的影响，但目前“价格上涨”已成为各领域共同的抱怨之声。 在这样的背景下，房地产开发商的价格毫无疑问地在上涨。 再加上10%的利润率被兜底，是不是除了房价上涨别无选择？

来源：澎湃商业网