““国五条”面临四个挑战”

本篇文章1612字，读完约4分钟

◎尹中立(中国社会科学院金融所研究员)

随着《国五条》细则落地各大城市，房地产市场也出现了些许微妙的变化。 从政策出台后的市场反应和效果来看，“国五条”面临四大挑战。

其一，房地产所得税的20%与房地产价格稳定之间的矛盾。 “国五条”要求房屋交易严格征收20%所得税的初衷是抑制房价，但实际结果可能是推高房价。 他认为，如果房地产整体处于卖方市场，税负必须由买方承担一部分或大部分。

从税收征管的角度看，只有综合个人所得税才是真正的直接税，不转嫁。 中国的个人所得税是分类科目。 不动产转让所得税根据交易征税，有税负转嫁的机会和可能性。 许多房地产中介机构的固定合同中通常有“因政策变动而增加的税收价格应由买方承担”的条款。

可见，征收20%的所得税刺激房价上涨的看法是没有道理的。 可以考虑的情景是，在政策生效初期二手房交易市场陷入僵局，买方无法承受新增加的20%的价格，因此采取暂时观望的战略，卖方也不承担新增加的税收价格。 但是二手房交易的价格会大幅增加，至少会刺激新建房屋的价格上涨。

其二，该政策促使许多法院选择离婚的方法避税。 根据各地的施行细则，家庭内唯一的住房可以免征所得税。 因此，如果一个家庭有两套房子，离婚后只有一套房子的话，可以用这种方法减少税收损失。

我认为在用离婚这种方法进行避税的时候，几乎没有人只是进行伪装离婚，这种行为有法律风险，只要离婚的一方不愿意复婚，这个家庭就很难“打破镜子”。 家庭和婚姻是社会重要的组织细胞，由于逃税的需要，很多法庭一旦解体，就会导致社会不必要的混乱。

房地产受管制，如何不影响现有的社会秩序？ 《国五条》的实施必须面对这样的难题。

其三，所得税的20%面临着如何落地的难题。 对房屋交易征收所得税并不是新规定，2006年政府颁布了这项规定，年修订的《个人所得税法》也确定了房屋交易需要征收20%的所得税。 这次的“国五条”只不过重申了这一规定。

从2006年制定该政策后的实施情况来看，地方政府对此没有积极性。 因为征收20%的所得税可能会影响住房投资的积极性，影响地方政府出让土地的收入。 与土地出让金的收入相比，政府财政收入中征收所得税的20%比重微乎其微，如果通过房屋交易征收所得税来影响土地出让金的收入，则是因为小损失。

根据各地的实施细则，许多城市对20%的所得税政策采取回避的态度。 即使是态度最积极的北京市，也对此采取了“弹性”的解决方案。 确定20%征税的条款，明确商品房以外的保障性住房和公营住宅等“特殊住房”的原值认定方法。 但是，在现实操作中，如果未能提供与房屋原值相应的证明，且主管税务机关未能通过税收征管、房屋登记等新闻系统核实房屋原值，则北京地税确定，仍可按房屋交易价格核定征收率1%计税

“国五条”最具杀伤力的所得税20%政策可能是“拳打在棉花上”。

其四，房价稳定与稳定增长之间的矛盾。 年三季度以来，由于采取了较为有效的措施，房地产市场价格上涨势头得到了很好的遏制，但房地产投资也出现了明显下跌，特别是住房新增开工面积大幅下跌，经济增长出现了明显下跌。 受此影响，房地产投资相关的许多领域都发生了严重的产能过剩问题。

不仅如此，房地产投资放缓，土地出让金收入放缓，地方财政困难，局部、区域性金融风险层出不穷。

房地产投资不仅关系到钢铁、建材等相关产业，还关系到财政金融的循环。 在控制房价确保经济快速增长之间存在着难以协调的矛盾。

从今年一季度的宏观经济运行来看，支出、出口都不景气，只有房地产投资取得了快速增长。 楼价迅速反弹的真正原因不是所谓的“刚性诉求”，而是货币的散漫，年一季度社会融资总量达到6万多元，仅次于2009年一季度。 要抑制房地产价格的急剧上涨，最有效的方法是抑制信用和货币的投入，但这些都会影响经济复苏的步伐。

在世界经济依然不振的背景下，如何平衡稳定增长与稳定房价的矛盾，是摆在统治者面前的巨大挑战。

来源：澎湃商业网