“放开限购也处理不了根本问题”

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◎张敬伟

7月2日，网上刊登了《关于调整我市商品房限购政策的请示》一文。 这个签名是济南市城乡建设委员会的文件，报告对象是“市政府”，第一个复印件是在商品房销售量和价格都有下跌的趋势下，全市建议解除新建商品住宅和库存住宅的限购。

另外，也有很深的地方版的限购调整游戏。 不久前，内蒙古呼和浩特市刚刚发生了解除文件购买限制的“印刷错误”。 比起科尔市的方法，济南市的应对更加模糊。 在研究中，明确之后再实施。 这样的官方措辞与呼市“印刷错误”和以前各城市各地放松管制、造谣没有区别。 总之，各地放松管制的游戏最终都是“无声的结局”。

为什么到这里？ 楼市在骚动。 今年以来，中央严格控制了流向楼市的资金流，也抑制了地方政府抛售地的冲动。 一揽子改革也从金融体系着手，商业银行感受到了改革的压力。 泛滥的地方融资平台和银行之间的同业业务受到抑制，影子银行和地方债的风险暴露在舆论面前，决策层甩开了主体负责人。 有限的资金“微刺激”到三农、微型公司等急需融资的实体经济。

楼市不景气，很明显。 目前，楼市除一线城市外，二线以下城市库存严重。 呼和浩特向商品房出售12万套，每月消化量不过千套。 如果计算一下这个，消化库存至少需要十年。 该市土地财政依存度达到78.8%，在全国40多个城市土地财政依存度排行榜中，呼和浩特排名第16位。

市里就是这样。 济南也是如此。 其他的二、三线城市也哪儿也去不了。

可以说，掌握了限购的束缚，各地的财政压力极大，成也楼市的破坏也陷入了楼市的困境。 期待放松管制、僵化市场、消化库存、理顺增量，是带动各地放松管制政策的动力。 值得一提的是，四年期购房，特别是近两年来，不少城市都在探索放松房地产市场，这种充满各城市各地的焦虑，层出不穷，但无论怎么放风、出另类文件，都无法抵挡政策的大势。

地方调控政策是落实中央宏观调控政策的具体实践，落实调控政策的40多个城市有共性和地方特色。 从去年开始，伴随经济下降和结构调整的一揽子改革措施相继出台，各地面临着快速发展变革的瓶颈。 激活实体经济活力，消化过剩产能，已经成为中央宏观经济政策的主要基调。 这也提醒各地，土地财政和楼市经济不可持续，需要转型。

虽然制定了中央没有楼市的宏观调控政策，但各地都挂上了与以往宏观调控政策不一样的紧箍带。 因此，即使实施了4年的限购政策，也没有出现自上而下的窗口调整。 从银行到地方政府，认清自己行为带来的后果，使之承担习性，是中央全面深化改革的两大亮点。 银行能够适应市场，自主行动，退出楼市所依赖的抗压能力各地不同。

对于过度依赖财政的城市来说，楼市的承压库存可能会成为重负。 科尔市和济南可能是这类城市的典型代表。 但是，地方的焦急和考验，即使是红头发行，面对中央的定调，也只能自己找台阶，不能轻易捆绑。

由于地方限量采购的特殊性和地方优势，在不违反中央政策的情况下，适当微调也是无害的。 例如，通过天津、南宁、长沙等城市，以及地区调整和限购范围放宽等，刺激当地楼市。

但是，解除限购并不能处理根本问题，只能是消化库存，不能处理楼市本质的结构性课题。 另外，如果不放松银行的束缚，限制贷款进行合作的话，限制购买也没有什么意义。 在楼市观望的市场语境下，只有刚需者才能赚钱，而刚需者最需要的是银行的信用支持。 中央银行窗口指导了保险的必要性，也只是商业银行加快了贷款审查的速度，利率没有变化。

所以，为了消除各地放松管制的冲动，这个逻辑是行不通的。 限制购买游戏的结果，只是让舆论狂热的无声结局。

(作者是察哈尔学会的研究员)。

来源：澎湃商业网