“严跃进：贪婪是房贷违约最大推手”

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◎严峻的跃进

最近，市场上出现了一些有关房贷违约的例子，商业银行站在原告席上控诉购房者的“定罪”行为。 应该承认，这样的例子还是个别现象，并未诱发系统性风险。 但是，从防患于未然的立场出发，有必要追究这种“断供”危机背后的推手。

如果持有房屋的价值和还款价值不一致，或者还款能力极端受损，购房者就会把这样的“负资产”扔向银行。 这违背了合同的精神，但这种信用输入端口是银行，具备严格风险管理的金融机构，为什么会发生信用战略的错误呢？ 我认为最大的推手总结起来就是贪婪这个词。

美国学者理查德·比特纳在《贪婪、欺诈与无知:美国次级贷款危机的真相》一书中，借用“贪婪”一词分析了次级贷款危机的生成机制。 对中国市场来说，这种疯狂贪婪的举动与迄今为止楼市非理性繁荣的过程相勾结。

银行把住房贷款视为核心业务和利润的重要板块。 许多融资人员受业绩压力的影响，在住房贷款营销和审批方面自然会放松要求。 以买家收入说明为例，理论上如果收入不合格，银行可以降低信用额度。 但是，对于在银行放贷过热的情况下，一些买家偷偷欺骗收入说明的行为，我们并没有刻意揭穿。 这使得一些高风险购房人进入了房贷市场。 以前传信用渠道不通的时候，银行默认购房人贷款作为购房款的方法，但贷款利率更高。

为了能够有效地中介住房贷款业务，银行也默许了住房企业的伪装行为。 许多房企为了加快考核，积极为购房人提供各种便利。 例如购房人没有购买贷款的能力和资格，这类房企可以提供各种合作机构，还可以提供虚假的纳税说明等资料，满足银行对贷款材料的诉求。

随着银行贷款限额的消失，银行也将积极向担保企业介绍相应的购房者。 毕竟，对银行来说，这样的介绍可以获得中介费等相应的收入。 但令人担忧的是，这类担保企业规模小，只配备了一些简单的办公室和人员，整个风险管理体系很脆弱，能“突然”欺骗买家的只有金融营业执照。 在这样的模式下，高额的住房贷款流向了房地产购买市场。

贪婪的住房贷款政策与银行对整个房地产市场的认识相关。 也就是说，中国的房价不会下降的想法。 例如，在年“国五条”、第四季度“n条式”的增值政策下，中国各大城市的房价仍在暴涨。 到了年初，各研究机构发出了市场降温的警告，但银行认为中国住房贷款市场的利润空期间仍将维持。

在住房贷款制度的缺陷下，这种住房贷款最终流向贪婪的融资者，第一是投资投机型炒股。 这样的炒房者对楼市投资信心太足，很多人一拍胸脯就买下了中意的房产，无暇顾及背后的风险。 这样的集团正在举债，以现有房产作为抵押，进行新的住房贷款，并试图循环同样的动向。 但是，随着这类集团的月供给能力下降，这个如意算盘面临着失算的不自然。 这类群体的特征与理查德·比特纳在书中的比喻相对应。 信用状况一团糟，收入微薄，工作的时候有时没有。 没有租房的历史，没有储蓄，维持着生活。

贪婪自然是“断绝供应”危机的后盾。 但与此同时，也要看到贪婪的人往往也很吝啬。 这样的特征很符合现在商业银行的心态。 楼市萧条有两个特点。 就是住宅滞销和价格下跌。 中国现在的楼市就是这样的。 从今年上半年楼市表现来看，全国商品房销售面积较去年同期为负，存量等指标恶化的全国房价指数转为负增长，同比增长率也持续缩小。

当房地产这种食物变成馒头的时候，商业银行贪婪的方法变成了吝啬的行为。 信用急剧紧缩，住房贷款开始变得不积极。 即使央行敦促银行加快放贷步伐，提高房贷规模，银行依然无动于衷。 目前，一些银行开始放松住房贷款政策，但附带着各种苛刻的条件。 刚购买的人，此前的信用资源都在炒房店获得，但现在作为需要的人，无法得到信用的支持。

从贪婪到吝啬，背后都是银行信贷政策的顺周期思维在作祟。 在货币政策监管、利益驱动、经济整体走势等条件下，银行的信用流动方向、规模始终与整个宏观经济周期保持着较高的一致性，即顺周期性。 房地产市场过热时，银行往往会积极出售各种贷款，向整座大楼注入大规模流动性，从而使楼市热度持续。 一旦市场出现阶段性拐点，银行表现出非常“势利”的态度，进而提高贷款门槛，缩小贷款限额，将对楼市低迷造成更致命的打击。

从这次停止供应的例子背后，有必要反思银行的信用政策。 首先，顺周期的信用政策应该被纠正，将来应该尝试逆周期的信用政策。 只有这样，信用政策才能为楼市的稳定快速发展发挥金融功能。 其次，信用政策不能与房价挂钩。 过去只有许多商业银行试图将政策方向与资产价格方向联系起来，贪婪的商业本质才显露出来。 追求利益是正确的，但需要积极制定公益性的目标。 最后，信用政策的实施要积极释放正确的信号。 目前市场上，银行需要积极优先放贷买家。 不仅能给如此颓废的楼市加油打气，还能打消投机客在新一轮救助市场浪潮中的种种幻想。

(作者是上海宜居房地产研究院研究员)。

来源：澎湃商业网