“谭浩俊：不能让个别楼市暖冬掩盖去库存严峻压力”

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根据中国指数研究院公布的11月房地产百城价格指数，年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米，比上个月上涨0.46%，涨幅比上个月扩大0.16个百分点。 比上年同期上升2.93%，涨幅比上月扩大0.86个百分点。 百城房价连续第四个月比去年同期上涨了两倍。 对此，相关分析认为，房地产市场的“暖冬”值得期待。

不得不承认，不久后，房地产市场出现了“暖冬”的征兆。 一线城市房价连续上涨，深圳成为这一轮房价上涨的“领头羊”。 不仅如此，在二、三线城市也出现了连续上升的现象。 这是否意味着房地产市场的“暖冬”真的来了？ 现在出现了“暖冬”的征兆，能复苏整个房地产市场吗？

很明显，“暖冬”只是由于政策的强烈刺激而出现的一种价格非内在的上涨。 特别是在成交量方面，新房源的成交情况比库存好，库存消化没有数据反映的那么美好。 也就是说，“消除库存”这一重要问题在这次房价上涨中没有得到明显处理。 相反，房价的上涨再次激发了地方政府依赖“土地财政”的冲动，许多地方已经开始计划明年的大解体计划。

必须注意的是，对房地产业来说，面临的最重要、最棘手的问题仍然是“去库存”。 特别是三、四线城市，“库存”的效果不充分，很多没有“建设”。

更重要的是，根据目前房地产市场的趋势和居民的实际购买能力，这些城市短期的高库存状况无法明显改变。 也就是说，这些城市仍然需要应对高库存下可能产生的各种风险和压力。

这样，随着库存期限变长，库存积压更多，很多开发者都接近了“资金链”断裂的极限。 如果高库存现象没有得到改善，不排除一部分开发商“资金链”断裂。

“远离库存”不仅是宏观政策方向的责任，也承担着防止金融风险爆发的责任。 根据开发商一旦出现风险，开发商相互担保的现状，必然会引发区域金融风险是最令人担忧的问题。

暂时回到市场“暖冬”的征兆上来。 “暖冬”只是体现在房价持续上涨上，如果不涉足“去库存”，哪怕政策作用再大，“暖冬”也只是昙花一现，可能无法继续快速发展。 库存遗留的问题才是当前房地产市场最重要、最紧迫的问题。 除非“去库存”问题做得不好，或者有明显的效果，否则房地产市场很难走上健康有序的轨道，难以进入真正的“暖冬”。

那么，如何有效实现“消除库存”的目标呢？ 从政策层面看，住房贷款政策、公积金政策、地方政府出台的各种“土政策”等，出台的政策都很齐全。 也就是说，我们期待在政策层面上有新的消息增加，但我们没有太多的余地。 另外，市场也不适合出台新的刺激政策。 否则，可能会留下很多“后遗症”。 房地产市场的“后遗症”比通常的领域更难消化，负面作用和影响也非常大。

因此，“去库存”的任务还是要交给地方政府。 另一方面，市场刚刚出现复苏迹象，不能再次萌生“土地财政”的冲动，对“去库存”施加新的压力。 很多城市完全没有接受新库存的能力。 增加库存就是将经济送入有风险的火堆。

另一方面，在依赖政策和开发商“消除库存”的情况下，政府还可以通过购买商品房作为保障房、廉租房等手段，减轻库存压力，解决开发商“资金链”的断裂风险。 此外，还能真正应对中低收入者的住房问题。

总之，对房地产市场不要只看“暖冬”。 所谓的“暖冬”，只出现在一线城市和第一二线城市，三四线城市的“去库存”压力仍然非常大，没有“暖冬”的迹象。 政策对这些地方楼市的作用非常有限，如果政府不拿出越来越多的方法，这些城市将面临更大的压力。

(作者是财经时评人) )。

来源：澎湃商业网