“房产税扩围应先厘清领域税费体系”

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◎朱大鸣

最近有报道称，房地产税改革的试点扩张已经明确开始逐步增加，下半年是试点扩张的关键时刻。 在此之前，国务院批准了改革委员会《关于年深化经济体制改革要点工作的意见》，也提出扩大房地产税改革试点范围，并再次说明了这些。

房地产税的试行范围似乎已经像箭一样扩大了。 问题是，一旦开弓后，在各种条件还不成熟的前提下，自由扩大房地产税的试点范围，会不会陷入困境？

从披露的路径来看，此次试点范围的扩大是从增加开始征收，目的是减少阻力，避免对房地产市场造成过大的冲击，但其效果值得怀疑。 不少人对房产税抑制房价、替代土地财政的效果表示怀疑。

从日本和美国等国的经验来看，实施房地产持有税并未真正抑制日美房地产泡沫的催生，有助于房地产价格的上涨，加剧房地产市场波动的副作用。 因为，流动性过剩，即使大量资本介入房地产投资行业，房地产税也无法阻止房地产价格的上涨，反而会继续从价格上推高房价。 流动性紧张的话，由于从价格征收的好处，不动产价格会达到峰值，缴纳不动产税的金额会变得很庞大，另外有利于下跌的功能。

从国外来看，房地产税是地方政府最具吸引力的税种，但对我国许多地方政府来说，不希望房地产税的征收影响土地财政的大收入。 因为这个积极性不高。

从现实来看，上海和重庆房地产税试点不理想，原因多而杂，除去两个设计因素，开征房地产税面临许多重要障碍。 在试验性包围扩大的过程中，以下障碍有可能变大。

第一，征收过程将面临无限的冲突和烦恼。 通常，房产税的征税依据是由市价判断的，但各住宅根据地域、户型、楼层等因素，对一个不动产的评价有很大的主观，等于为征税埋下了火药桶。

第二，在征收房地产税的国家，房地产市场基本实现了供需平衡。 在美国，1970年城市化率超过了70%，在日本，1970年城市化率也超过了70%。 另一方面，我们的城市化率刚刚超过50%，房地产供求还不均衡。 在这种情况下，征收大规模房地产税可能会对城市化战术的推进产生意想不到的冲击。

第三，影响免税标准太多，难以控制。 增量征税与储藏室无关，但在计算面积时，库存面积是实质计算的，实质上是涵盖储藏室的。

第四，房地产税体系的各种税费多如牛毛，相互交织，重复征税。 现行房地产税收有11种，各种收入达100多种。 其中争议最大的是土地出让金，收取土地出让金实质上一次也不重复征收土地购置税，开发商支付给政府的土地出让金实际上摊到商品房的价格上，最终由购房者承担，因此重复征收房产税。

第五，房地产税在实施过程中，将面临大量税费公平分配的问题。 征收房地产税影响最大的群体是中等收入者，他们大多用贷款买房，每年偿还贷款，追加缴纳房地产税，对他们来说可能会成为很大的负担。

笔者并不反对扩大房地产税试点。 如果能够明确房地产税体系，整体降低房地产税，至少在不增加纳税人负担的前提下，征收房地产税是有合理性的，可以减少宣传房地产税的阻力，但在目前许多条件不成熟的背景下，房地产税试点的扩大风险很大，并予以宣传。

来源：澎湃商业网