“人口红利不应成为房价泡沫替罪羊”

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有底气，房地产市场在狭窄的区间曲折。

极端发言是讨论者的特权，政策制定者必须执行。 如此看来，被市场认为矛盾的房地产调控政策其实并不矛盾。 年限制以来，抑制投资性住房购买并未松动，房价的上涨已有天花板。 为了不使房地产市场僵化，从年末开始，地方政府相继提出政策扶持刚性诉求，为房地产市场触底。 不动产管制有上下有底。

要支撑房地产市场，光有刚性诉求和改善型的需求是不够的，还需要改善国民生活和提高人均收入。

根据古来流传的错误观念，人口奖金构成了中国房地产市场的底部，如果每年有成千上万从农村转移的人口，房地产将蒸蒸日上。 数据和经验没有证明这个理论。 1949年以后，在出生率最高的一年，中国的房地产高峰和商品房市场的蓝海都没有形成，当时中国城市里人们在职场分室的泥潭中挣扎。 出生率非常高的印度、孟买等，和房价高齐名，是一望无际的贫民窟。 看了那部有名的电影《贫民窟的亿万富翁》，我对可怕的城市“咕噜噜噜”印象深刻。

只有庞大的人口转变成比较有效的支出群体，房地产市场的增长才能立足之地。 另一方面，培养比较有效的支出群体，就是更多的人拥有财富，拥有稳定的事业，从农村转移的人成为比较有效的支出群体。 因此，只有国民收入的普遍提高才能带来房地产市场的健康繁荣，否则房地产市场将陷入畸形高畸形低的恶性循环。

著名的行为金融学家、耶鲁大学教授罗伯特·希勒参加了标准普尔/凯斯-席勒房价指数的设计，开发了美国现有的房价指数。 在1890年至2004年期间的实际房价指数中，参照建筑价格、美国人口数量、长期利率等数据，全面注意了美国的房地产价格。

希尔从美国的历史数据中发现，历史上房地产价格没有大幅上涨，历史上房地产价格与建筑价格的关联性很强。 也就是说，在通常以费用为主导的市场中，建筑价格和房价具有很高的契合度，考虑到中国土地价格占30%以上，价格中有必要包含土地价格等因素。

房地产泡沫疯狂时期，建筑价格、人口红利等参数全部失灵。 美国房地产泡沫高峰时期的1997年至2006年，美国整体房价上涨85%，希勒认为有必要继续研究原因。 他找到的解释之一是次级抵押贷款。 从2001年开始出现的次级贷款规模的迅速膨胀，这些迅速增加的贷款提供给了哪些低收入购买者，用于帮助购买低价住宅和其他相关投资工具。 2006年繁荣期迎来高峰后，低价房价的快速下跌与该市场出现还款拖欠和抵押权丧失问题同步。 也就是说，疯狂上涨的房价只有货币泡沫和虚拟经济泡沫这一个理由。

我国过去12年的房地产市场繁荣到房地产市场泡沫，正好与我国广义货币发行量的上升相符，印证了货币泡沫才是中国房地产泡沫的元凶。 这种轮调抑制投资性住房购买必须与抑制货币过剩相协调。 否则，中国房地产泡沫难以根除，只能通过限购来强制抑制。 一旦解除限购，投资投机性住宅将不可避免地“春风吹又生”。

支持刚性诉求就是支持民生。 姜伟新建部部长在安置年就业时明确提出:“必须抑制不合理购房的诉求，支持居民购房的合理诉求。” 这是避免房地产市场大跌所必需的，但光有优惠政策是不够的。 如果不能缩小贫富差距，国民收入就不会上升，刚性诉求很快就会终止，不可能成为房地产市场的铁底。

根据社科院发布的《年度房地产蓝皮书》，2000年至10年，中国城市累计新增商品住宅面积43.26亿平方米，新增复盖面4300万左右。 截至年底，全国城市存量住宅建筑面积约145亿平方米。 从2008年开始，中国城市新建住宅的数量已经超过了新建家庭的数量，加上储蓄住宅，整体住宅已经达到或超过了一家。 关于城市本身，刚刚成长空之间并不大。 主要是从农村迁移的人口，每年1200万农村生活的人口要向城市迁移，需要约400万套住宅。

如果让这部分人口拥有土地增值收益，以公平的价格获得农村房地产收入，再加上经过专业技术培训获得的稳定收入，这部分人口将转变成比较有效的费用群体。 城市化率达到60%以上后，今后我国房地产还需要维持10年左右的增长。

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来源：澎湃商业网