“叶檀:房地产泡沫可能被夸大”

本篇文章1511字，读完约4分钟

经过评论家叶檀

中国的不动产正在接受大考试。

这次没有使用行政管理室的手段，而是使用了货币压迫手段。 从第三季度开始，住房贷款紧缩的消息从各地传来，除银行审慎放贷外，使用公积金的现象在小城市蔓延。

日本房地产崩盘也好，美国次贷危机爆发也好，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，债务链崩溃。

我国目前仍在实行稳健的货币政策，即货币增长保持不变，在债务和投资拉动的领域，这并不是好消息，而是实际债务价格在上升。

央行收紧信贷，通过其他融资渠道弥补。 今年三季度社会融资规模为13.96万亿元，比去年同期增长2.24万亿元。 8月社会融资总量上升至1.57万亿元新高后，9月社会融资规模降至1.4万亿元，分别比上个月和去年同期减少1784亿元和2413亿元。 住房贷款增加了3.07万亿元。

其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长时间贷款增加1.80万亿元； 如果把大多数中长时间贷款看作住房贷款，经过预售等举债手段，2万亿美元以上的资金进入房地产市场。 个人住房贷款和社会融资是房地产的两大货币支柱，如果支柱倾斜了，房地产的未来为什么会难以预料？

情况并不太糟，采用挤压货币水分，用温水煮青蛙的方法进行，波澜不惊。 抵押贷款继续审核，审核发放周期只延长了几个月的套房贴现率继续存在，但折扣门槛不断提高，折扣幅度不断下降。

根据《中国证券报》10月12日的报道，目前在一线城市，个人首次房贷8.5折的贷款优惠利率已基本成为历史，市场利率一般在基准利率的9折以上，个别银行首次房贷执行基准利率有所上浮。 两套住房贷款的贷款利率都将基准利率提高10%至20%。 连锁房地产市场研究部的张旭认为，从近期北京地区房贷利率批贷结果来看，8.5折利率优惠率从今年4月份开始稳步下降，至今年9月份占43.6%，为年3月以来的最低水平。

几家大银行的房贷利率初步估算维持在9折，一些银行上涨至9.5折，甚至基准利率。 9月份的数据显示，首次房贷平均利率为5.8%，约为基准利率的89%。 根据目前银行的估计，今年11、12月银行批量融资后首套房的平均利率水平预计将在9.5折以上。

从8.5折到9.5折，看起来很像。 如果房贷基准利率为6.55%，以贷款100万20年还清计算，在等额本息的还款方法下，其月息为7485元，总利息为796447元。 到了8.5折的时候，利率将变为5.57%，月供额为6918元，总利息也将减少到660433元。 与基准利率相比，月供给减少567元，总利息减少136014元，上升至9.5折，则每月增加500元左右。 500元的增加，改变了购房人的心理预期，起到了摆脱房价上涨预期的作用。

在住房贷款利率上升的背景下，中国房地产价格还在上涨，迎来了历史上含金量最高的11个黄金周。 根据搜索网的数据，黄金周中40个大中城市的住宅交易量比去年同期增长54%，其中北京比去年同期增长85%，上海同比增长39%。 北京新房平均售价比去年同期上涨21%，上海比去年同期上涨37%。 一点二线城市的成交量也非常火爆。

目前房地产货币试点还没有结束，笔者无法评估这笔房贷的收缩是否会在明年第一季度结束。 诚然，如果房贷收紧，房价持续上涨，中国房地产有坚实的刚需和投资基础，民间资金量足以支撑目前的房价。 如果房地产价格下跌，中国的房地产泡沫已经在头上动荡。

谁也不知道中国民间到底有多少资金。 因为没有人知道为了测量中国房地产泡沫的底部，这次货币大考需要多长时间。

迄今为止，在这次货币考验中得出的初步结论是，这些资金仍将房地产作为首选投资配置，私募基金量可能超出我们的想象。 中国的房地产有泡沫，程度可能被夸大了。

来源：澎湃商业网