“限贷放松能否提振房地产市场”

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经过评论家叶檀

9月22日，“央行通知4大银行调整套房认定标准”的消息引起市场关注。 9月23日，消息更加混乱。 据报道，兴业银行、浦发银行在部分地区调整了住房贷款政策，实施了认房不认贷，但两家银行随后予以否认。

迄今为止，房地产基本取消限购，贷款限购逐步放宽，保护市场的意义已十分明显。 但是，能否解除限购，从根本上提升房地产市场，还值得考虑。

解除限购是为了增加消费者，如果房地产收益有望上升，限购投资者也将打开关节进入市场，如果房地产收益下降或风险不明确，向世界开放市场也不会导致买家。

当地居民在当地购房如果是刚性诉求，本来就不在限购范围内，如果是投资性诉求，那么入市取决于投资性收益。 由于房价下跌，投资性诉求收益率下降，有价证券市场面临难以兑现的风险。 房地产税和遗产税等也是落在投资者头上的阴云。

我国的刚性诉求以家庭户数为标准。 5月14日，国家卫计委副主任王培安在发表《中国家庭快速发展报告》时指出，中国家庭数量达到4亿3000万户，居世界首位，家庭规模日益小型化。 4亿3000万户家庭拥有每户100平方米的住宅时，中国需要的刚性住宅面积为430亿平方米。

根据国家统计局公布的《年1~8月全国房地产开发与销售情况》数据，截至8月底，商品房待售面积为5亿616千万平方米，比7月底增加930万平方米。 按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。 近两年多来，全国商品房待售面积达到86.4%。 这个数据是比较保守的数据，保障房、福利房的接收不充分。

住宅库存似乎不比刚性诉求量高。 问题是，如果人口不流动，刚性的诉求大部分会充满自己的住宅。 经西南财大经济学院甘犁项目小组研究，住房拥有率达到89%，目前房地产领域的生产能力为其三分之一，完全可以满足这一新的诉求。

处理库存难题的方法只有两种，或者可以通过人口流动、城市化等方法创造刚性诉求。 例如，有人在老家的郡买了住宅，但由于在青岛长时间工作，有可能在青岛再买一套住宅。 如果城市化有1亿农民工朋友进城，假设城市需要新购买住房，则需要3000万套住房。 这是一个乐观的估计，如果人的房间分离最高只有研究的5.8%，我们就只需要百万套住宅。 课题是，进城的农民朋友至今没有在城市买房的情况下，大部分属于比较贫困的群体，他们需要的是保障房，没有购买商品房的能力。

另一个方法是创造投资者，让中国百万家庭财富在百万美元以上的家庭，不断地向房地产市场砸钱。 也就是说，让房地产成为家庭最重要的投资品种。 在北京和上海等大城市，70%至80%的家庭资产是住宅，因此，这些城市的房价正在上涨。

投资者现在还想继续进行住宅投资吗？ 拿着现金的人，可以巧妙地遇到性价比高的楼盘，然后购买。 但总体来说，投资者购房是房地产的投资收益。 要说现在是否解除限购，那就是已经解除限购，房地产价格能否无风险收益率上升是个大问题。

以低风险银行理财产品为无风险收益率标准，根据一般利润财富监测数据，截至9月20日，84家银行共发行817家理财产品，保本浮动和担保收益型理财产品共计199家，市场占有率24.36%； 银行理财产品平均预期收益率比上一期上涨5个基点，至5.12%。 无论如何，房地产投资的收益必须超过5.12%。 但是，房价环比连续下跌。

银行房贷价格居高不下，360个网站的数据显示，最低的民生银行基准价格打8.5 %，最初的房贷利率为5.57%，“近三个月内金融资产超过500万元的顾客可以享受8.5折的利率。 这500万元不是存款，需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上”，明确了银行对房地产的谨慎态度。 贷款难利率高的话，不动产收益率就不能上升，投资者也不能进入市场。

要么增强楼市信心，要么宣布10年内不征收房地产税，要么大幅降低房贷利率，放弃这个，别无他途。

来源：澎湃商业网