“叶檀：回购商品房充当保障房看上去很美”

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经过评论家叶檀

政府回购商品房作为保障室。 这是消化库存、保障民生的举动，本质上是政府继土地市场之后投入开发市场，充当房地产市场的风向标。

1月24日，福州市发布《福州市关于批量购买、回购住房安置协议的指导意见(试行)》，此前1月6日，住建部发布《关于培育住房租赁市场、加快发展的指导意见》，要求开发商出售、租赁住房 1月20日，陈政高住建部部长表示，在房地产库存高的企业三四线城市，无需新建大楼进行整体布局。

有两个重点值得注意。 房地产开发公司转变了盈利模式，从开发出售转为出租、合并出售。 住建部的政策确定了“支持房地产开发公司向社会租赁自有物件，支持房地产开发公司改变经营方法，从单一开发销售向租赁兼并销售转变”。 这不仅意味着盈利模式的转换，也意味着盈利水平的长期下降。

货币升值周期、房地产牛市周期、开发商出售房产可以获得高收益，甚至捂盘惜售可以直接获得资金产品价格大幅上涨的收益。 2005年福州市物价局对市场沸腾的调查显示，开发商的利润率平均约为50%，最低约为20%，最高超过90%，这当然会引起反弹，开发周期、隐性价格不明朗，也未计入低谷时期的风险。

保守估计，房地产牛市周期收益率在20%左右，但熊市周期收益率只有3%，不同开发商可能也有亏损经营。 政府鼓励开发商从出售转为出租，认为租金收益率长期维持在5%比较好。 一般住宅供应稳定，但租金上下波动很大。 以南昌为例，根据家宅搜房网数据，年12月南昌新建商品房均价为每平方米8850元，平均租金为每月每平方米22.66元，不属于物业管理费。 个人投资者的话，租金的年收益率在3%左右，最好去银行存五年定期存款。 对于开发商来说，土地、融资、人才等价格也要加在一起，这样的利润是不能接受的。

政府之所以鼓励开发商投资、出售转为出租，是为了让开发商认同盈利模式的转变，认同市场严冬已经到来。

如果政府回购了商品房作为保障房，情况会好一点，但哪儿也去不了。 以安徽芜湖为例，截至11月，该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房占棚户区安置室的45%。 芜湖市政府以“团购”的价格从开发商手中回购分租公寓，购买用于棚户区改造的住宅，只能选择2007年以后建造的建筑面积在120平方米以下的住宅。 回购商社作为公开销售的保障部屋实行不完全产权时，政府拥有30%的产权，被保障者拥有70%的产权。 回购商品房作为定向安全房，如棚改中的安全房，实行完全产权即被安装人享有100%的产权。

政府收购时的价格是当时市场能给出的最低价格，可能低15%到20%左右。 福州行业开发商表示，去年该市有几个商品房项目被政府回购为保障房，价格也不到市场价的15%。 这个价格要是能为市场打底就好了，但是由于房地产价格大幅下跌，政府要求的不是刚性底，而是政府摸底购买的保障房的价格曾经比周边楼盘还高。 原因是市场价格的大幅下跌。

在具体操作中，政府面临着许多选择。 目前，由于共享产权等因素的影响，经济适用房的租赁现象等已经消失，但政府的租赁空之间变大，收购时选择什么楼盘，以什么价格收购，暗箱操作容易腐败，成为保障房可怜的经费 选择的过程和透明度成为最重要的因素，本质上是政府采购。

商品房作为保障房，听起来很美，但对房地产市场起不到根本作用。

来源：澎湃商业网