“李宇嘉：找“猴王”寻觅三四线城市楼市投资机会”

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◎李宇嘉

中央银行春节前送来了“大红包”。 非限购城市购买首套房、两套房的首付比例分别降至20%、30%。 这可能会让回乡过节、口袋里有年终奖金的人着迷，想趁回家的间隙在老家买套房。 就业密集的大城市的住房单价很快就会达到数万元到四五万元，而中西部三四线城市的老家，通常房价不过几千元，80平方米的房子总额往往在40万元以下。 根据新政，约8万元即可处理首付。

目前，中西部许多地方出台了购房优惠政策。 其中包括财政根据住房面积补助现金、减免契税、水电费优惠等，鼓励农民工和探亲旅客购买住房。 很多人有让孩子在城市接受教育，或者选择对年老父母养老有利的地方等想法，受益匪浅，所以这个时候一定是在隔壁家乡的三四线城市买房子的好时机。 但是，笔者在春节前后粤北、广西等地调查了一点三四线城市，发现这些城市的楼市存在一些较大的问题。

一是库存量大，销售库存消化期两年以上，而且这些城市预售要求参差不齐，隐性库存随时出现，购房者害怕未来房价下调，购房意愿不高。

二是新房子多位于偏远的新区和新城市，房子早就建成了，但是连接主城区的道路还在建设，不能说是公共服务，销售的房子入住率也不太高。

第三，购房人中农民工和大城市白领的“返乡置业”占40%~50%，但大多数人并不打算在未来几年入住，只是为今后的保障和“落户”做了事先铺垫。

基于以上考虑，国家不断发出“红包”，但并不是所有三四线城市的楼市都会爆炸。

年的“申年”期间，国家为了维持房地产市场的稳定，政策方面、资金方面的利益将继续显现。 一线城市的房价由于长时间上涨，高不可攀，成了不可靠的“老虎”。 但是，三、四线城市的楼市，会受到整体受益于中央和地方的政策的启发，成为出类拔萃、活跃的“猴王”吗？ 支撑买家投资价值的因素在哪里？

首先，特大城市由于人口控制，难以定居，房价也基本拒绝。 因为，这个特大城市辐射范围内的三、四线城市楼市将成为受益者。 特别是进入今年以来，城市住房贷款首付“三连降”，利率降至历史最低，特大城市“白领”向周边购房明显增加。

例如东莞、惠州与深圳毗邻的楼市销售规模创历史新高，其中一半为深圳买家； 昆山商品住宅成交量首次突破5万套，房价涨幅3.1%，居江苏17个统计城市首位，购房者中上海购房者占主体。 目前，这些城市的房价上涨明显。 笔者认为，杠杆率进一步提高的刺激，加上政府对房价上涨的预期、交通等基础设施投资的加大，未来这些城市楼市的投资价值将会显现出来。

年，三、四线城市楼市的“猴王”有望在民间富裕、资金充裕的地区诞生，最明显的是浙江温州、宁波、金华，以及福建晋江、泉州等少数三四线城市。 以浙江为例，年上半年，浙江城镇居民人均可支配收入22640元，居全国第三位，仅次于上海和北京的农村居民人均可支配收入12005元，仅次于上海。 更重要的是，浙江城乡居民人均可支配收入的两倍差距只有1.9，城乡差距比较小，这些是楼市市长时间繁荣的比较有效支撑。

另外，城市基础设施比较完善，特别是高铁、高速公路的到达率很高，是承接东部沿海城市以前制造业搬迁方面做得很好的三四线城市； 或者非农产业特色鲜明、多元化，且符合产业升级转型方向的三四线城市，楼市快速发展的基础也比较稳固。 这些城市位于区域中心大城市周边，或位于百强县市，房价不高，但居民收入水平相对较高，楼市快速发展的基本面健康，有望成为年三四线城市楼市的“猴王”。

最后，还有湖南、湖北、安徽、四川等劳务输出大省。 这些省的劳务输出数量都在几千万级，特大城市基本建成了连接这些省二三线、三四线城市的高铁和高速公路，交通便利。 由于这些城市人均耕地很少，如果强迫劳动者返乡，有可能会涉足附近的三、四线城市。 因此，这些省份回乡后事业蓬勃发展。 年，随着降低房价、提高杠杆政策的激励，这些省份的部分三四线城市也有望成为楼市的“猴王”。

目前，购房税费、利率水平降至历史最低点，贷款杠杆率也升至2008年水平，由于各地政府直接财政补贴、税费减免，以及随后出台了较好的政策，全年房地产投资机会开始显现。 对于无法在大城市实现住房梦想的人来说，瞄准三四线城市楼市的“猿王”是可行的选择。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网