“遏制高房价需释放中小城市活力”

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周俊生

7月13日，发改委城市和小城镇改革快速发展中心主任李铁参加第五届中国房地产科学快速发展论坛时表示，高房价与等级化城市管理体制直接相关，高质量资源持续集中意味着高等级城市的房价还在上涨空之间 他认为应该尊重市场规律，首先取消房地产市场目前实行的限价政策，以免稀缺资源“低价”浪费。

这个观点是用来注意我国房地产市场基本符合事实的。 在中国的城市，如北、上、广等特大城市，尽管房价是国内最高的，但住宅仍处于供不应求的状态。 另一方面，在边远地区的新兴城市，虽然建造了高楼，房价也不是很高，但依然无人问津。

我国城市房价的这种构成，有其合理性。 之所以会出现这种情况，是因为大城市集中了各方面的资源，可以满足人们的各种诉求，而中小城市由于缺乏这方面的资源，人口吸附能力低，这种房价自然就低。 虽然大城市的住房费用支出远远高于小城市，但大城市可以提供更丰富的个人快速发展机会，因此这些人宁愿承担更高的住房购买费或更高的房租也不愿留在大城市。 这又对大城市的高房价形成了有力的支撑。

关于中国房地产市场的房地产价格构成，有一个不可忽视的因素。 我国的大城市集中了太多的社会资源，特别是像北京这样的国家首都，集中了相当多的行政资源。 因此，我国大城市的房地产价格比国际市场有更牢固的支撑。 另一方面，小城市由于这方面的资源非常匮乏，各方面的快速发展滞后，社会活力受到严重制约，在住在这里的人们中产生了很大的离心作用。 在这些边远城市，房价也不能因购买力下降而大幅上涨。

由此可见，大城市的房价为什么高，即使市场调控压力加大也无法抑制房价吗？ 李先生指出了这一点，但我认为应该尊重市场规律，避免稀缺资源被“低价化”而浪费，这种观点不能接受。 我国一点城市高房价的形成有相当多的非市场因素，特别是政府力量的作用不容忽视。 长期以来，在经济运行中，政府过度参与使我国的经济运行形成了对行政力量的高度依赖。 房地产市场也是如此。 要尊重市场规律，必须首先确立前提。 这个市场必须是真正的市场，不是扭曲的市场。 如果不深入分解我国房地产市场内部的生成结构，以尊重市场规律为理由放弃管制，那么大城市的房地产价格只会越来越高，同时辐射到二三线中小城市。

近年来，以限价为特征的规制已经在实践中说明，并没有达到预期。 其原因很复杂，不可否认，高质量的资源大量集中在大城市，作用于人口引进，房价难以松动。 由此可见，房地产调控不仅仅局限于限价。 因为这没有触及市场要害，需要与深层次的政府行政职能改革同步推进。 今年以来，中央政府已经取消和下放了行政审批的几个事项。 行政权力对经济运营的参与正在减少，集中在首都的高质量资源正在被地方分解。 这项事业刚刚开始，如果能够连贯推进，中小城市被压抑的市场活力可能会逐渐释放，特大城市人口引进功能减弱，目前高企的房价可能会放缓。

来源：澎湃商业网