“房地产调控不宜再加码”

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当前，中国经济正在经历痛苦的变革。 我想2009年，在“4兆”的刺激下，经济以“v”的形式逆转。 这次，经济增长率从去年2季度开始持续下降，去年3季度降至7.4%，4季度回落到7.9%。 在各界都在考虑转为上行链路的同时，今年第一季度再次回升至7.7%，4-5月的数据还没有起色。 也就是说，本回合的经济调整呈“l”的形式，似乎已经稳定，但看不到反弹。

据此，决策层提出了稳定增长、抑制通货膨胀、防范风险。 在此期间，许多人期望中央出台新的刺激计划，但决策层确定，稳定增长的关键是继续深化改革结构调整，转变政府职能，向市场释放权利，推进深层次制度改革，从而释放快速发展奖金。

但是，经济转型长期以来都是真理，短期的话为什么容易呢？ 从经济结构的“三驾马车”来看，今年1-5月，消费品零售总额增长12.6%，低于去年的14.3%。 出口增长率为13.5%，远好于去年的7.3%，但其中以掩饰汇率收益为目的的虚假成分较大，在政府扩大了鉴权对香港的虚假贸易后，5月单月增长率迅速降至1%。 固定资产投资增长率为20.4%，比去年略低。 很明显，固定资产投资增长率最高，没有下跌，成为拉动经济增长的第一力量。

固定资产投资中，分为工业投资、基础设施投资、房地产投资三大块。 目前，我国制造业低迷，工业投资萎缩，5月工业增加值增长9.2%，低于去年的10%。 另外，ppi和pmi两个指标反映了制造业尚未复苏，特别是许多中小企业和民营企业依然不景气。 基础设施投资和房地产投资是主要推动力，其中房地产开发投资占所有固定资产投资的21%，房地产开发投资增长率从去年的16.2%上升到今年1-5月的20.6%。

去年以来，房地产开发投资加速增长，这一加速度远远超过了其他经济增长因素。 去年以来，在房地产开发投资增长率没有增长或持续下跌的情况下，目前的gdp增长率低于7.5%，这是政府不愿看到的结果。

目前我们面临着非常现实的选择，要想经济稳定增长，至少必须稳定目前房地产开发投资的增速。 当然，开发投资与房价有关，两者正相关，所以这也是没办法的选择。 对政府来说，促进开发投资和抑制房价是鱼和熊掌不可兼得的。 从今年2月下旬开始，国家颁布新国家五条和细则，目标是抑制房价涨幅、稳定房价。 从去年第四季度开始，一线城市和部分地方城市房价加速上涨，引起各界关注和担忧。

只有房价上涨，开发商才能扩大再生产，加大开发投资力度，提高全国房地产开发投资增速。 在调控之下，开发商如果预计房价将停止上涨或下跌，他们将反向操作，停止获取土地，延缓开工，减缓房地产开发投资的增速。 年和年的上半年就是这样。 另外，房价的变化引领着开发投资的变化，例如去年6月全国70个城市的房价从下跌转为下跌，但房地产开发投资却比去年同期增长了11月，触底反弹。

政府必须关注和注意下一次房价的变化。 如果房价急速下降，半年后房地产开发投资增速也会下降，不利于稳定增长。 政府希望在稳定房价和稳定投资之间尽量取得平衡。 幸运的是，现在还有转弯的空之间。 新国家五条细则出台后，70个城市房价环比涨幅4月平均为0.95%，但3月为1.09%。 也就是说，4月涨幅已经下跌，预计今后几个月将继续下跌。 可以证实，虽然房价还在上涨，但势头正在放缓，新国家五条的调控效果首次显现。

房价的下跌与开发投资增速的提高并存，这是非常好的情况，不是永久的，但是政府应该尽可能维持这一现状。 关键是房地产政策，不能放松，也不能加码。 维持政策的现状就行了。 在这有利的现状崩溃、平衡崩溃之前，调整政策也不晚。 我认为至少到今年第四季度为止，可以维持现状。 第四季度房价环比涨幅有可能再次扩大，去年第四季度曾发生过这种情况。

现在中国的经济矛盾很多。 一方面是实体经济复苏乏力，大学生就业困难，另一方面热钱不断流入，人民币持续升值，货币供给增长稍快。 今年的m2增幅目标为13%，今年1-5月超过了15%。 即使金融指标放宽，也不能刺激实体经济，只能增加未来cpi上升的压力。 并且要警惕地方投融资平台的债务风险。 改革要求前进，但都要稳步推进。

也要关注两点。 第一，住房市场确实回升已超过一年，但今年1-5月全国开发公司土地购买量仍呈负增长，住房新增建设量刚从负增长转为正增长，房地产投资建设指标依然虚弱。 其二，在不断演变的调控政策下，目前二线城市的住宅成交中，绝对以自住诉求为主，投资诉求比重估计不到一成，但在2007年、2009年达到了三成左右。 基本上这两点，加上目前房价上涨势头放缓，房地产调控不应该再加码了，应该重视房地产对稳定增长的客观作用。

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来源：澎湃商业网