“谭浩俊：落实二套房公积金新政考验地方政府智慧”

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◎谭浩俊

根据住建部等部委的通知要求，从9月1日起，对拥有1套住房并缴清相应住房贷款的居民家庭，为改善居住条件重新申请住房公积金委托购房的，最低首付比例从30%降至20%。

这是今年以来监管层第二次调整公积金政策，调整目的非常确定。 也就是激活市场诉求，发挥房地产对经济的拉动作用，促进经济稳定增长。 新政出台后，预计将改善市场诉求，进一步刺激目前低迷的楼市。

尽管政策层面存在不少“漏洞”，但究竟能否给市场带来有效的激励，不仅取决于政策力度的大小，还取决于地方政府如何有效运用政策，如何发挥政策的最大效果 无论多么好的政策，如果不恰当地运用，其效果也有可能与期待大不相同。

事实上，在众多监管政策纷纷倒退的背景下，如果根据过去的情况，现行政策足以引爆市场，为何没能比较有效地改变楼市低迷的状况呢？

其首要原因可能是市场供需失衡，也就是相当多的城市，特别是三四线城市库存现象严重，购房者对房价的下降抱有很大的期望，影响了购房意愿。

引起这一现象的重要原因之一是土地财政。 在去年楼市严重低迷的情况下，土地出让金仍有相当大的增长，这就是最好的例证。

一个是楼市库存高的企业，另一个是库存量持续增加，有可能加剧市场供需矛盾。 在这样的背景下，如果地方政府不调整想法，恐怕很难使楼市震荡。 搞不好的话，降低套房首付比例的政策也会打折扣。

不仅如此，套房首付比例下降后，公积金贷款额度能否保证，也是对地方政府的考验。 要知道到目前为止，城市已经发生了公积金供不应求的情况。

也就是说，即使重新提供政策，资金额度也可能不足，难以满足居民的购房需求。 这种情况存在于一、二、三线城市，特别是三线城市的情况可能更为严重。

因此，套房公积金首付比例下降后，购房者增加，资金额度就会吃紧。 采取什么样的措施满足居民的购房需求，也值得地方政府考虑。

在一些地方，为了缓解公积金贷款的矛盾，公积金贷款与商业贷款相结合，由公积金收益或政府安排专项资金，对符合规定的购房人进行息差补贴，是一种有效的手段。 这样，公积金满意的范围将大幅扩大，对楼市将产生积极的震荡。

当然，如何关闭好政策，不给不符合条件的居民降低套房2套公积金贷款首付比例的政策也是减轻公积金贷款压力的重要方面。 对此，地方监管部门要高度重视，采取有力措施，防止这种现象发生。

总体来说，套房公积金首付比例下降后，地方政府能否妥善调整脱销与增加供给的关系，从长远优势出发，改善城市住房供需关系，防止库存扩大，将房地产市场真正带入健康、有序、可持续快速发展的轨道

来源：澎湃商业网