“叶檀:北京自住型商品房是升级版经适房”

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经过评论家叶檀

制定北京自住型商品房相关政策具有标志意义。 这意味着对普通商品房没有制定根本的调控政策，现行货币和房产税的微调政策不会改变。 普通的商品房再贵，怎么办？ 只要保证本市居民有住房就行。

自住型商品房是类保障型商品房，不同于廉租房，可视为升级版的经济适用住房。 自住型商品房本质上是商品房，由开发商限制房价竞价完成建设，购房者拥有部分产权，享有压倒性的产权利益。 但是，自住型商品房的价格并不是政府一律定价，而是随着商品房平均价格的上涨而波动。

自住型商品房的保障对象非常明确，根据限购政策的规定，在本市具有购房资格的家庭，优先购房的群体为本市无户籍家庭(包括夫妻双方和未成年子女)，其中单身人士必须在25岁以上。 经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

值得注意的是，自住型商品房拥有部分产权利润，相当于政府以低于市场的价格再次发放产权利润红利，是5年后房价上涨的情况。 当然，这些家庭得到的红利比房改数万元的一套要小得多。

30%是确定的边界。 销售平均价格大体上处于比同一地区、同一质量商品的住宅价格低30%左右的水平上，这一点很明确。 虽然自住型商品房也将上涨，但仍维持着该地区商品房平均价格的70%的水平。 购买者仍需具备一定的经济能力，只比普通商品房低30%，但必须将一定的权力转让给政府。 也就是说，在5年的持有期内不得转让，以及交易时必须补足30%的差额。

比起经济适用房，自住型商品房的交易规则更宽松。 根据2008年4月8日起在北京实施的经济适用房新交易规则，当日以后签订购房合同的经济适用房属于“新房”，取得契税纳税证明或住房所有权证不满5年的，不得上市。 确需上市的，由区县住房保障管理部门通过摇号等方法明确符合条件的购房者以原价购买，或由区县住房保障管理部门以原价回购； 5年后上市出售的，应当补充土地收益等价款。 补充金额根据购买原经济适用住房时的价格和出售时该地区住房情况基本相似的一般商品房价差的70%进行补充。 在同等价格条件下，已购买经济适用住房所有权人户籍的区县住房保障管理部门可以优先赎回。

自住型商品房持有期满后转让的，增值的，应当按照当时该地区商品住宅价格与购买该自住型商品住宅时价格差额的30%缴纳土地收益等价款。 这可以看作是30%的固定税，自住型商品房理论上不能比普通商品房有更高的产权溢价。 由于购房时的房价随商品房而变动，没有优先回购、70%差价等严格条款。 由于自住型商品房为区域供应，基于“全市统一、区域均衡”的大致情况，优先布局在交通便利、功能完善、公共服务设施完善的地区，因此预计自住型自住住房的产权溢价应该平均较低。

居住型商品房的资金等压力要比廉租房、经济适用住房等小得多。 政府首要是出让土地收益的一部分，开发商承担一部分压力，购房者自身承担一部分压力，资金不是政府单独拿出来的，而是来自几个方面。

公司建设的福利住房明确，《鼓励企事业单位和有关单位在符合相关法律法规规定和规划要求的情况下，将自有用地用于住宅型商品房开发建设，或将未纳入销售环节的房地产开发项目转为住宅型商品房建设项目》 过去的福利住宅和商品房一样交易也没有差益税，但现在已经转为住宅型商品房。

上海以前就采取了同样的措施，去年3月1日，上海实施了共享产权保障房，即经济适用房准入新规，在共享产权保障房门槛下降后，重新确定了产权共享、产权比例、政府拥有优先回购权等规则 从上海实施的情况来看，由于产权收益共享、差价追逐等因素，溢价大幅缩小，共享产权房的租赁现象基本为零，销售情况也不那么顺利，所以门槛下降，越来越多的集团得到保障。

上海引进产权因素和金融因素，衡量了本市真正的无住房群体，但现在北京赶上了。

如果共有产权住宅销售不顺利，自住型商品房购买者不足的情况下，证明这个社会购买者要求投资溢价，让我们哄抬商品房的价格吧。 这是自主的选择，好处和风险无权干涉他人。

来源：澎湃商业网