“叶檀：稳定楼市是为不使陷入紧缩”

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经过评论家叶檀

11月21日，央行下调利率，市场预期暖冬即将来临，但寒冬仍在持续。 12月1日，中指院数据显示，年11月，全国100个城市新建住宅均价10589元/平方米，环比下跌0.38%，连续7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。

下跌，但利率下降后，市场变暖了一些。 新闻网站房地产数据显示，11月5日至12月5日，广州楼市成交住宅达到7351套，环比下跌10.9%，成交面积为853451平方米，环比下降8.4%。 在此期间，11月22日和29日出现了两个交易小高峰，22日广州全市楼盘销售数量达到332套，环比上涨45.7%，29日达到422套，环比上涨10.8%。

如果没有利率下降，就不可能使房地产市场大幅复苏。 贷款利率下降0.4个百分点，对价格敏感的刚性买家有利，但对高收益有习性的投资者没有吸引力。

银行对融资价格、各地市场有自己的评价。 目前，包括各大银行在内，存款利率已经达到顶点。 在金融远离媒体的情况下，银行的存款价格没有下降。 融360网站数据显示，利率下降后，各银行房贷利率变化不大，除北京、上海等地最低有8、5折贷款外，重庆等大城市房贷利率最低9折，最高为基准利率的1.05倍。 全年基准贷款利率为5.6%，1.05倍为5.88%，原长时贷款基准利率为6.55%，1.05倍反而按原基准利率上升。 房贷折扣第一家银行一般对是否采用公积金有严格规定，银行的廉价资金很难拿走。

利率市场化，居民存款流失常态化。 目前，基金、证券公司资金管理、保险资金管理、信托、银行理财等规模共计38.8万亿元。 上次投资热的时候，公司的信用风险等问题没有得到很好的处理，银行需要处理掉之前在钢贸易、建设等方面遗留下来的一大堆可疑资产。 新的投资压在泰山上，压在银行头上。 对银行来说，华山只有一条路，通过资产证券化的方法成为了产品设计类银行。

对富人来说，追求的是投资转化率。 100万资金，年无风险收益率目前在5%左右，一个月收益4000多。 这笔钱一旦投向房地产市场，最大的风险就是资金沉淀难以实现，以及未来的房地产税。 除非是自由贸易区等特殊区域，否则目前的房地产价格不可能达到5%以上的无风险利润。 12月1日，高盛中国在年宏观经济及a股战略会议上预测，明年4000亿资金将从楼市转移到股市，相当于流通市值的3%左右。 诚然，富人仍在买房，但他们沉迷于庄园，或投资海外。

利率下降并不等同于基础货币释放的概念，降低名义利率并不能降低实际利率。 利率下降对负债率高的大规模建设项目、大企业有利，对中小企业、房地产等效益不大。

不动产在这里下沉吗？ 未必如此。 如果因为负债率高，信用抵押品与房地产或多或少都有关联，中国举债去房地产大幅降低，那么债务风险就不是可能的，而是现实的。

似乎无关的信息与不动产有关。 财政部、国家税务总局近日宣布，将从11月29日起调整成品油等部分产品的税费。 这是自2009年成品油税费改革以来首次调整成品油费税。 的原油价格下降，中国大量进口原油，但成品油价格稳定，实质上是通过改革稳定实际价格，避免陷入紧缩区间。

房地产也一样，作为中国最重要的税收来源，房地产市场稳定是不让紧缩的道路。

来源：澎湃商业网