“放松房地产投资性诉求将是场灾难”

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虽然全国的房地产交易量在上升，但这是释放刚性诉求的结果，并不意味着房地产调控政策有所放松。

根据中国指数研究院的报告，截至5月27日，5月中全国54个典型城市的商品房合同数量达到191439套，创下了年实行限购政策后的新高。

这次的房地产温暖化是刚性诉求者的贡献，从去年开始刚性需求就主导着市场。 刚性诉求者开始大规模进入市场，不是因为房地产价格的下降，而是因为市场预期的确定。

政策期待着不动产政策不会比以前更严格了。 截至5月10日，33个城市的事前调整和微调显示，除5个城市外，28个城市顺利过关，各级政府在推进刚性诉求方面达成微妙共识。 在未来市场预期中，随着新的“冷刺激政策”的出台，人们对未来债务上涨和通胀压力的预期将进一步提高，房价下跌通道将被封闭。 另一方面，新闻网财经5月29日公布的资料显示，湖南在房地产保持国家调控力度的情况下，采取利率优惠政策出台、降低首付比例、减免相关税费等措施，促进刚性诉求，使市场形成统一预期。 并且，货币政策已经确定5月贷款额度较4月大幅增长，各地已有公积金等购房诉求高涨，市场上流传降低房贷首付比例等谣言，研究机构关于降息预期的报告更是火上浇油。 既然一系列的预期已经确定，刚性诉求者就应该入市。 房地产市场有羊群效应，更多的购房者一旦入市，人们就会被扔在市场上，引发收高价房的恐慌，无异于银行挤兑效应。

房地产政策经常调整，但不能放松房地产宏观调控的底线。 因为房地产价格大幅上涨的通道也被堵塞了。 同样据新闻网财经新闻报道，5月29日湖南省发改委召开的全省投资实务会议上，传达了中央的指示精神，再次提及今年的gdp“保八”目标，强调“不会再次出台2008年末4万亿美元那样有力的投资政策”、“不会放松房地产调控政策， 事前调整的微调已经在市场上看到了，放松房地产调控，首要是指放松调控政策，允许投资投机性购房者再次上市，一旦房地产市场由投资性诉求主导，房价将再次上涨。

日前，中国社科院发布《房地产蓝皮书》，首次对房地产调控做出“松动”预期，指出年内部分城市具体限购措施可能发生变化。 对此，蓝皮书副主编、副研究员李恩平表示:“一旦对第一套住房的定义放宽，对第二套住房的限购放宽，非户籍人口对常住人口的限购也有可能从硬性的限制交易转为信用限制。” 这场辩论一出来，舆论哗然，这相当于对年来房地产调控政策的全面否定。

除非发生经济难以恢复的崩溃式下跌，否则决不可能放松投资性购买。 迄今为止，调整限购政策、鼓励投资性购买擦边球的城市新政，尚未出现成功过关的例子。 无论是佛山限购令的放宽，还是上海居住证三年就可以购买套房，这些放宽政策都没有逃过“停摆”的命运。 这不仅是因为放松管制引起民意的强调反弹，也是因为中国房地产无法承受金融杠杆的沉重地位。

中国这十年的货币泡沫主要是由两个原因造成的。 一种是外汇占用金基础货币发行模式，将货币和外汇占用金联系起来，基础货币不是内需和经济增长的主导，而是出口、海外顾客等势力的主导。 二是房地产被货币化为最大宗投资品种后，溢价数倍，金融杠杆作用大幅增长。 事实上，加上长期住房、开发贷款、个人贷款等，房地产金融杠杆只有9倍以上。 如果我们放松房地产调控，拉长金融杠杆，将房地产作为银行最重要的抵押品，那么在基轴货币发行量内自然下降的背景下，房地产泡沫将加速破灭，最终拉动金融业和实体经济整体。 除非央行大幅降低储蓄率，加快货币周转速度，否则这样积累货币泡沫的方法相当于抑制餐饮店的饥渴。

再次强调，从政策和市场两方面考虑，从维持经济稳定出发，我不认为房地产价格在大幅下降空之间。 并且，从结构调整来看，房地产市场没有因货币泡沫而大幅上升的趋势，房价几年来为了改善中国的房价收入比而不断完善，是恢复房地产结构平衡必须付出的代价。

市场什么时候突破？ 房地产市场房价收入比、租售比等数据基本回到合理区间后。 不容忽视的是，深圳第三次土改提到了房地产税改革。 根据住建部的要求，截至今年6月底，全国40个主要城市( 4个直辖市、26个省会城市、10个其他主要城市)已与住建部个人住房新闻联网，征收房产税的技术条件已经成熟。 在限购取消之前，房地产税改革的做法将开始。

在房地产事前调整微调的敏感时刻，房地产投资性诉求决不能轻易打开大门，这关系到中国经济和金融的立足之本。 基本的土地，税费改革还没有开始的时候，重启闸门，“洪水灾害”就会到来。

来源：澎湃商业网