“中小开发商遭“逼宫” 部分房地产信托提前清盘”

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经记者张明从北京出发

随着房地产信托兑付热潮的临近，信托企业近期频频爆出项目“提前清盘”的消息。 《每日经济信息》记者表示，由于宏观政策对房地产领域的调控，一些中小房地产公司一时难以摆脱资金链的紧张。 另一方面，信托企业为了在不可预测的市场上维持良好的形象，加强对信托计划的风险管理，不得不要求房地产公司尽早偿还部分资金，在可能的情况下“提前清盘”以释放风险。

尽早避开危险

年房地产信托发行主力军——中融国际信托有限企业(以下简称中融信托) )目前面临的兑付风险无疑备受市场关注。

记者了解到，原定于年4月28日到期的《中融——华夏孔雀城集合资金信托计划》于今年2月8日提前中止，提前近80天。 根据当时中融信托的介绍资料，该信托计划的募集资金规模为7.5亿元，信托期限为20个月。

《每日经济信息》记者调查显示，该信托计划全部资金将用于建设北京八达岭别墅区孔雀城，但目前孔雀城一期尚未完成，只发售1.2期，售价6000~10000元。

“尽早清除信托计划是信托企业规避风险的一种手段，特别是大企业品牌的信托企业，必须绝对控制可能的风险。 如果房地产公司的还款来源不符合预期的话，可能必须尽早清理磁盘。 ”北京一位信托企业家李先生说，信托目前依赖企业品牌，不会轻易砸“招牌”。 3月是房地产信托兑付的高峰期，所以近期将陆续提前结束信托计划。

事实上，中融信托的孔雀城项目只是房地产信托早期清盘的一个例子。 天津信托、山东信托、华润信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托都出现了信托计划“提前清算”的情况。

天津信托近日发布的公告显示，《正元投资信达房地产股权收益权投资及回购集合资金信托计划》于今年2月10日提前宣告结束。 该信托将于2009年11月发行，期限为两年半，也就是说应于年5月到期，但实际上比计划提前3个月撤盘。

山东信托的“黄金海岸投资基金集合资金信托计划”也于2月清盘，但原本该产品的约定有效期为年3月，提前了1年多。

“通常，信托与顾客签订合同，且涉及事前清盘的约定。 信托企业在履行该承诺时也事先通知顾客。 从风险的角度看，顾客可以获得信托计划的本金和实际期限的利益，可以接受。 ’李先生说。

中小开发者处境困难

在房地产信托提前兑付的情况下，地产商无疑陷入了困境。 本来市场资金紧张，但信托计划的提前偿还无疑是“雪上加霜”。 特别是中小房地产公司，与信托企业的信息表达能力很弱。 如果资金价格高、流动性弱，公司就会缺乏谈判的砝码。

北京房地产公司总经理告诉《每日经济信息》记者，公司“缺钱”时，游戏规则将全部由信托企业决定。 今年有点房地产企业春节过后，要求信托企业提前三个月左右支付本金和收益。 “信托企业的借口是风险。 否则，今后不合作。 也会被列入领域的黑名单。 ”

“大型房地产公司没有这个问题，被信托企业逼迫的是小房地产公司。 ”这位总经理表示，信托企业通常应监管层的要求提前半年设计风险规避方案，首要文案是尽早还钱给公司。 这家房地产公司的总经理说不仅资金期限缩短了而且公司的资金价格也上涨了

据上海某信托企业相关人士介绍，2年内发行过超过10亿的房地产信托计划，开发商每6个月需要返还1亿次。 这个提前还款部分可能要支付约16% (年化利率)的价格。

夸大的风险？

在市场渲染当前信托兑换风险的情况下，投资者总是为收益与风险的平衡而烦恼。 但是，一位资产管理专家认为，目前信托投资的风险没有想象中的那么大，多数情况下只是一种可能性。

“目前没有听说信托计划已经未付。 》益信托网拆师徐颖风对《每日经济信息》记者说，信托抵押率低，可以保障信托兑付。

“现在信托企业的项目很多，几乎每天都发行信托。 缺乏信托的是销售渠道，是顾客的信任。 如果信托企业对投资者失去信用，这个企业有多少项目也没用。 ’。李先生说，如果中小房地产商不能兑换，很可能面临的就是质押资产的转让。

“随着信托领域的调整，市场风险也在逐渐降低。 现实中，大型房地产公司的项目很受信托企业欢迎，小房地产商有可能被信托企业拒绝。 ”徐颖风告诉记者，融资主体和抵押品也是衡量信托的重要因素。

他还认为，目前房地产信托的发行比去年下半年有所下降。 监管层可以说达到了调整的目的。 “上个月，房地产信托在整个信托数中约占21%。 ”

来源：澎湃商业网