“楼价、土地抵押率双高 新华信托一项目被指存还款风险”

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经记者沙菲出生于上海

数据显示，4月成立了50种房地产信托产品，占4月信托产品规模的比例为28.09%。

但是，很少有人观察到信托计划之一中隐含着风险。 本信托最近发行的《华锦92号世博会第一岸项目贷款集合资金信托计划》(以下简称华锦92号)规定，楼盘销售额的一半以上将转入用于偿还信托投资者的指定账户。 但是，该楼盘的预期售价远远超过周边楼盘，给销售带来了压力。

“一定会卖得很好！ ’这位有信托的销售经理对《每日经济信息》的记者说，开发商在这个项目中实际上获得了很多利益空。

但是，国际金融投资者联合会执行主席孙飞教授认为，这个项目可能有风险。 由于项目的首要还款来源是销售收入，所以如果卖不出去就无法偿还。

项目的预售平均价格远远超过周边大楼/

据信息，该信托近日发行华锦92号，信托资金用于云南万方房地产开发有限企业(以下简称云南万方房地产)旗下的“世博会首岸”项目建设。

根据华锦92号项目证书(以下简称证书)，项目运营期限为两年，分两期募集，总募集金额3亿元，首付募集金额2亿元，剩余1亿元两期完成募集。 华锦92号的本息以“世博·首岸”项目的销售收入为还款来源。

证书上说，华锦92号的资金偿还办法是根据“世博会首岸”的销售进度安排的。 也就是说，项目企业在出售“世博会第一岸”项目住房面积31597平方米后，将后续销售退款存入还款准备金账户，其中在出售31598~38264平方米的过程中，将20%的销售退款存入还款准备金账户，共20%。 将30%的销售退款存入还款准备金账户，剩下的销售项目企业实现销售收入，实际收到全部购房款后15个工作日内存入还款准备金账户，直至项目企业返还全部信托资金的本金和收益。

世博会第一岸项目位于昆明市盘龙区小堤区刘家营龙庆路，负责华锦92号的项目经理祝告诉《每日经济信息》记者，他到现场视察时，该项目还在建设中。

证明，世博会第一岸项目由5幢高楼和高楼组成，项目总建筑面积92909.16平方米，其中地上建筑面积68629.16平方米。 所有建筑物一层为7米货架空层，总投资88297.41万元。

证书显示，根据项目收益测算，该项目销售收入127274万元，扣除相关价格费用和税费，预计可获得26115.92万元的销售净利润。

但是，据记者计算，要实现证书上的销售收入，世博会第一岸每平方米的售价不能低于18000元。 对于这个计算结果，祝先生表示没有异议。

据搜狐焦点网昆明站和昆明搜房网房源消息，该楼盘售价16500元/平米，户型面积265~290㎡平米，总价500~700万。 尽管如此，还是比周边楼盘稍贵。

昆明地产战略中心总监林岚告诉记者，上述项目位于昆明二环外的东城区，目前周边楼盘约8000多平方米。 与稍处于中心位置的楼盘相比，上述项目所在的地理位置稍差一些。

如果项目房价明显高于周边，信托的还款计划能兑现吗？

“一定会卖得很好！ ”该信托的销售经理向《每日经济信息》记者表示:“开发商在本项目中有不少利润空之间，如地板价格有部分利润，建筑有部分利润，营销有部分利润。”

祝先生告诉记者，这块楼盘如果在销售中开发商额外赠送面积，将有助于销售。 他说，一套房源有20%~30%的赠款面积。

但是，在房地产领域的专家看来，祝先生的看法可能过于乐观。

据林岚介绍，目前昆明超过15000元/平方米的，主要是别墅类产品，售价达到15000元~20000元/平方米的公寓在昆明还没有出现，而是500万元~700万元的总价地段的楼盘 这个价位的住宅产品选择很多，大多是别墅产品。 销售速度依然不快，很多一个月只能卖几套。

根据林岚介绍的昆明房地产市场销售速度，上述世博会首岸项目怎么能保证两年内卖出6万平方米以上的住宅，是粉丝。

专家表示，土地抵押率很高/

祝先生表示，除项目销售还款来源作为退保外，云南万方地产还将另设号码用于柜国(第00021号地块为该信托设定抵押。 据介绍，该地块面积20244.85㎡平米，土地性质为商务金融用地。 根据重庆金友资产判断土地房地产评估有限企业出具的判断资料，判断价格约为41603.17万元。

另外，云南万方地产将编号为昆国用()第00501、00502、00503、00504号的地面建设工程竣工验收后处理的不动产权证设定为本信托抵押。 根据《信托贷款合同》的约定，如果世博会第一岸的变卖回收条件不符合，本信托有权启动资产处置手续，实现信托本息的退出。

该信托销售经理向《每日经济信息》记者表示，世博会第一岸信托项目土地抵押采用阶段性抵押模式，如果项目销售还款情况良好，则以柜国用(仅第00021号地块为抵押，如果项目销售还款情况不理想，

孙飞教授对记者说，这个项目可能有风险，但这个项目的首要还款来源是销售收入，如果卖不出去就无法偿还。 这个项目还有4亿元的土地用于信用增级措施，但相对于融资总额只扣除了7成。 一般来说，至少五成以上的风控已经到位。

孙飞表示，据金融信托专家评估，该项目风险控制措施非常差，设计也不合理，存在较大风险。

但是，上述本信托销售经理表示:“该产品的风控做得非常好。 我们所有的项目都是由英国的巴克莱银行进行风控的。”

孙飞对此表示，该项目必须以比周边同类房地产高出近八成的售价实现销售预期收入。 证明信托企业没有事先进行网络调查，周边的房地产价格也不清楚，这样的价格为什么会畅销？ 如果卖不出去，就会引发一连串的风险。

事实上，证书也确定了受托人(信托企业)以受益人最大利益为宗旨解决本资金信托的信托事务，审慎管理信托财产，但信托资金不受损失和未约定信托资金的最低收益。

该信托的销售经理告诉记者，该信托之前也有一些项目到期不能偿还本息，但该信托还是在兑换期到来之前垫付了资金，所以华锦92号没有到期不能偿还本息的情况。 据该销售经理介绍，许多顾客现在不看项目是什么，只认识本信托的品牌。

孙飞表示，监管条例不允许信托企业尽早筹集资金，当然也不排除个人这么操作。 另外，即使最后进入土地拍卖，抵押的土地也不一定能以拍卖时预期的价格卖出。 也就是说，华锦92号抵押土地折价拍卖不一定能覆盖融资金额，风险不容忽视。

来源：澎湃商业网