““史上最牛地产信托”背后：37%收益率依赖土地增值”

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记者高翔李静琏裴文斐邓莉菁经上海北京深圳发

近年来，为高收益而肆虐的房地产信托目前进退两难。 另一方面，银行信贷不宽松，意味着越来越多的挖财机会要大步前进，另一方面，高涨的房地产信托到期兑换潮和房地产公司资金链紧张随时断裂带来的信托风险压倒了这一点

有人晚上逃跑赶到考场，有人在星夜辞职回家乡，面对风险和收益不同的信托企业选择不同的道路，那些信托企业会激流勇进吗？ 如何应对兑水潮？ 在银信合作紧缩下，房地产信托如何销售，卖给谁？

经过记者高翔从上海出发

“国开城市快速发展基金”由国开金融、中海信托、昆仑信托共同发起，中国开金融出资49亿9500万元退出

(也就是说国开金融会保证信托方募集的资金先退出，有默契的保证义务。 中海信托和昆仑信托通过集合资金信托方法募集资金，美国思科再出资1亿元。 其中，信托方投资者平均年化收益率约为20%~37%，不封顶。 该产品问世后，被冠以“史上最牛的不动产信托”的称号。

但是，与以前流传下来的固定收益信托产品不同，这个信托计划是基金化产品，收益是变动的。 因为这被称为37%的收益率只是推测。 该产品的首要利益点是共享土地附加值的利益，进行土地级开发。 一位拆迁师认为，如果地价上涨平稳，收益值得期待，那么地价下跌，如果退出价格不高，就无法达到预期的收益率。

基金化产品没有保证

“国开城市快速发展基金集合资金信托计划”的受托人是昆仑信托和中海信托，其信托总规模不超过52亿，中海信托和昆仑信托各募集26亿。 为8年，其中6年为投资期，2年为回收期。

受托人将筹集到的资金用于以国开金融、中海信托和lp (有限伙伴关系形式)共同投资设立的“国开城市快速发展基金”，进行受托人、中海股份、国开金融三方认可的城市开发项目的投资。 该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三大金融机构共同发起，总规模500亿，一期资金101亿，其中国开金融出资49.95亿元，昆仑信托和中海信托各募集24.975亿元，作为lp (有限合伙人)以信托资金“国开城市，

根据《昆仑信托——开元城市快速发展基金背景材料》(以下简称《背景材料》)，该信托产品8年加权平均年化收益率为20%~37%，预计不会超过上限，“随着我国城市化进程的加快和项目区周边配套设施的进一步完善， 但是，该信托产品为纯浮动收益，非担保本产品。

从类型上说，这是信托基金化产品。 在这个产品的后端存在着巨大的不动产私募股权基金。 国开金融出资8000万元，中海信托和昆仑信托各出资1000万元，作为“国开城市快速发展基金”的gp (普通合作伙伴)开始设立开元(北京)城市快速发展基金管理有限企业。

益信托资深分解师徐颖风对《每日经济信息》记者说:“由于该产品类似房地产基金，是基金化的产品，所以收益是浮动性的，与以前的固定收益产品有很大不同。” 他进一步解释说，之前流传下来的固定收益信托产品是约定到期还款的利率，到期后就可以实现，相当于贷款的利率。 基金化的产品是估计整个项目、整个基金能得到什么样的利益，但不能保证这个预期收益。

一位中海信托的营销经理对《每日经济信息》记者表示:“据我们估算，在比较乐观的情况下，可以实现37%的收益率。” 他表示，由于该信托产品规模较大，今年全年销售。

但是，昆仑信托的一位员工表示，该产品已经停止销售。

进行土地一级的开发

“国开城市快速发展基金”的首要利益点是共享土地增值收益，进行土地级开发。 根据《背景资料》，该基金“通过土地整理拍卖、出售收益所得收入扣除相关税费后，全部或部分返还项目企业，实现利润，分享城市快速发展行业中分量最大的土地增值收益”。

上述中海信托的市场经理介绍说:“基金会与地方政府共同出资设立企业，该企业投资某城市新区地块，整理退出该地块，将出售金额中超过投资额的部分资金返还项目企业，实现土地增值收益。”

徐颖风认为，从以前流传下来的开发商从地方政府拍摄土地，只能做二级市场，但该基金可以从土地一级市场入手，参与土地拍卖、商业房地产开发、基础设施开发，从土地一级和二级市场分享利润。 因为这个利润会更丰厚。 他告诉《每日经济信息》记者:“预计如果房地产市场稳定快速发展，没有大跌，收益率是有可能实现的。”

土地级开发收益率很高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商的土地保有意愿不如从前，未来8年如何维持一定的增长率？ 上述中海信托相关人士表示，“如果退出价格不够高，就不会达到预期的收益率。 但是土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间很长，这两年的政策比较严格，几年后可能会好转。 ”

值得注意的是，国开金融49亿5000万元的lp资金老化后退出，信托方资金优先退出本金。 另外，为了保证流动性，北京金融资产交易所可以在《国开城市快速发展基金集合资金信托计划》存续期间向投资者提供收益权流动性处理方案，促进交易达成，实现收益权转让。

来源：澎湃商业网