“房地产信托回暖 专家称无系统性风险”

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经过记者胡群从北京出发

到了9月，房地产信托的发行似乎再次呈火热态势。 预计许多信托企业将加大项目宣传力度，收益率也将较前期明显回升。 迄今为止，受房地产宏观调控政策和利率下跌等影响，房地产信托自去年年底以来收益率下跌。

目前房地产调控尚未放松，房地产公司现金流持续紧张，得不到大量信贷支持时，信托资金是重要的输血渠道之一。

下半年发行了69个信托

今年年初，许多机构发表了研究报告，指出房地产信托兑付的高峰期将是今年的7、8月和明年上半年。 中金企业发布研究报告称，预计今年到期的房地产信托规模2234亿元，总还款约2500亿元，还款集中在三季度，月平均还款将达到360亿元。

“到了年黄金期和水泡期，银行不再愿意向房地产开发公司提供融资，信托成为开发商融资的重要模式之一。 ”普益富分解师范杰对《每日经济信息》记者说。

目前，北京等一线城市住房市场的销售有所回升，与之相对应的是银行对房地产开发公司关门大吉。

北京中原地产市场研究部总监张大伟对记者表示:“目前整体信贷有些宽松，成交复苏。 信用一松，利润最大的当然是房地产。 目前经济环境相对较差，房地产无疑是用来拉动经济的，但没有信贷全面放松的迹象，这为信托企业提供了机会。 ”

根据普益财富的统计数据，截至今年下半年，共发行了69个房地产信托，其中37个公布了资金筹措额，共计156.75亿个，32个尚未公布金额。

8月底，一家信托企业的信托经理在房地产会议上表示，去年信托企业房地产信托业务被叫停，今年银监会监管动态调整，但房地产信托产品并未停牌，整体趋于保护库存，抑制增长。 目前，房地产信托不是主要业务，但几个月后将松动。

一位中融信托的内部人士向记者表示，房地产信托随市场而动，只有整体的三成左右，但许多信托企业正在加大发行力度。

中国人民大学信托基金研究所执行所长邢成认为，由于银行管理开发信贷，信托企业可以赢得本来不可能的高质量项目。 目前，信托企业正在积极创新，项目已经涉及住房、商业房地产、住房拆迁等新行业。

对于房地产信托的创新，注册风险管理师刘克罗斯更担心风险的集中性。 “商业地产的地域集中、房地产类型的集中，使房地产信托的风险更加集中。 虽然目前很多信托企业正在抢夺项目，但如果一些信托企业采取宽松的风控措施，有可能为未来兑付埋下隐患。 ”

专家:不会导致系统性风险

房地产的区域性风险已经很明显了。 据不完全统计，有9家信托企业在鄂尔多斯等内蒙古城市发行信托产品。 其中，房地产信托总规模超过25亿元，居各类信托首位。

“即使几家信托企业被鄂尔多斯打败，对整个领域的影响也不应该被夸大。 ’邢成指出，信托领域不会导致系统性风险。 房地产信托项目设计之初就包含了较完整的保障措施，债权类的抵押率通常在50%以下，股权分类根据结构化分层设计，占劣后资金的30%~50%。 另外，监管部门、信托企业事先预测了未来的风险，防范措施充分。 在房地产公司难以大量兑付的极端假设下，各类保障措施基本上能承受房价、地价的30%~50%的跌幅，保证信托资产的安全。

但是邢成指出，陷入房地产信托的信托企业倒闭的情况可能略有发生。 “也不排除个别项目、个别注册资本少、风格偏激的信托企业面临流动性风险的可能性。 另外，随着《信托企业净资产管理办法》结算期的临近，许多信托企业有意减少房地产信托产品的发行，对融资对象的选择更加谨慎。 ”

来源：澎湃商业网