“银行放贷冲动不强：7折房贷利率料最早明年现身”

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银行放贷冲动不强，一线城市只看到9折优惠住房贷款利率

7折现房贷利率，最早明年就会出现

证券时报记者朱凯

作为此次楼市金融新政的重头戏之一，七折第一手或二手房贷款利率离现实落地还有多远？ 这是业界非常关注的话题。

根据央行10月初发布的住房贷款认定新规，商品房贷款利率下限为7折，但并不是强制执行利率。 根据证券时报记者的调查，对于少量高质量的客户和机构客户，目前一些一线城市商业银行只发放最低9折的优惠利率。

业内人士评价称，即使央行年内不实施降息，目前社会总融资价格的下跌趋势也基本确立，未来有可能通过债券、银行理财(包括各种“宝宝”理财)、信用链进行传导。 随着各地政府转型推进“市救助”和相关部门的住房贷款“窗口指导”，预计最早明年一、二季度住房贷款利率将打七折。

利率链的传导

银行有实行七折房贷利率的动力吗？

必须清算账目。 按法定五年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，七折房贷利率应为4.585%，九折为5.895%。 如果这笔资金用于普通公司的贷款，银行获得的综合收益将比住房贷款至少高出20%以上。

此外，近年来，浙江、福建等地住房贷款停止供应带来的负面影响还没有消失，全国房地产市场低迷的现状，进一步降低了房地产抵押物的无风险溢价。 此外，经济疲软和公司信用风险上升给银行带来的放贷压力，也极大地制约了住房贷款的顺利推行。

其实，目前流传下来的存款中起着不可替代的作用，首要的是各类货币理财工具，虽然表与表有重要区别，但也是利率传导链中的重要一环。 以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%、4.56%； 蚂蚁金服余额宝7天收益约为4.145%，排名靠后。

当然，房贷依赖商业银行是首要的，基金类、it类网络“宝宝”产品只能作为参考。 据统计，银行类货币资产管理中收益率最低的某股票产品仅为4.122%，与排名第一的工商银行的工资宝差距超过10%。

此外，在与股价指数等相关的其他结构性银行理财产品中，3个月期单独案例最高的保本波动收益率达到13%； 同一期间的信用财产·科技商品的平均预期收益率水平约为5.3%左右。 根据最新统计，目前市场上财富科技商品的预期收益率区间为3%~5%的34.9%、5%~8%的59.15%； 基础资产构成中，票据、利率及债券所占比例共计59.03%。

值得注意的是，由于竞争日趋激烈，任何银行如果不将当前即时资产收益水平作为负债价格加以考虑，都会导致客户流失。 也就是说，由于普遍存在期限不匹配，银行即使资产侧收益率开始下降，也要向对应的理财负债侧支付此前约定的高预期收益； 通常，财科技商品的盈利水平在3个月至半年后一般会下降。

诺基金高级债券研究员程卓向证券时报记者表示，市场上这种收益传导滞后的现象，很好地解释了年上半年债市的大熊市，但也解释了余额宝等收益率到今年年初上升到6.76%的历史高位的原因。 同样，目前收益率的下降也包含了这一规律。

据财通证券自营投资经理称，这确实是债市感兴趣的现象。 随着资产侧收益率高低的变化，机构不断在负债侧进行(收益率)的压缩、修复、再压缩的过程，不断循环。

“今年以来债券都是牛市，到了9月份涨幅更明显。 这可能标志着从明年开始，理财收益率将全面跌到3%时代，但届时信用利率也将回到低位，有可能出现7成的房贷。 ”。 程卓告诉记者。

需要注意的是，理财产品的收益率并不完全代表信用资金的价格，前者越来越属于表外资产，后者属于表内资产。 但是，在市场利率传递的链条上，它们是密切相关的。

住房贷款“窗口指导”

许多数据显示，在目前的利率和宏观环境下，商业银行无法发放7折的房贷利率。 据一位市场人士称，即使是九折利率也很难找到可靠的商业逻辑。

根据一个渠道，大部分银行对9折或9.5折的住房贷款提供了相应的“捆绑条件”。 获得住房贷款的，业主应当另外购买一定金额的理财和保险，或者与该银行签署协议金额的无担保贷款协议等。 对此，“打边球”的方法，目前还没有听说监管部门介入。

“从个人评价来看，在住房贷款和利率方面，相关部门肯定对银行进行了窗口指导。 》招商银行[-0.29%资金研报]金融市场部高级拆迁师刘东亮对证券时报记者说。

刘东亮在《信用风险可能集中在年中爆发的研究报告》中指出，今年以来，信用环境紧张，多发生超日债务等违约和准违约现象，银行不良率明显上升。 他担心，未来我国信贷环境将继续趋势收紧，非政府债务将成为“雷区”，进入年或“踩雷”高发期。

南京银行[0.44%资金研究报]产品战略部社长黄艳红对记者表示，更多地区商业银行的不良负债率在上升，放贷将消耗银行的利润。 这是因为在资金运用方面，银行想投资更高收益的地方。 相对来说，住房贷款的吸引力还不够。 根据黄艳红的例子，主管部门对银行向中小企业贷款有一定的指标要求，目前也取得了一些积极的进展。

银行的放贷冲动不强

事实上，我国经济对房地产市场的依赖程度是有目共睹的。 对此，监管层当然心中有数。

目前，没有确凿证据表明相关部门对商业银行下达了“住房贷款令”，但中国楼市目前及未来几个小时内的形势“不太乐观”，似乎还算笼统。 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对证券时报记者表示，预计目前银行放贷的冲动不太强。 九折的利率令人怀疑。 更何况，有更便宜的折扣吗？ 其最大的原因应该是市场整体对房价上涨的预期进行了微调。

对于目前是否适合在上海买房子的问题，宋会雍坦率地说，现在不是最好的时机，所以建议至少看两三个月的情况。

北京某国有大型金融市场部负责人对记者表示，市场利率环境的一些变化是影响购房者意愿的重要因素，但这不能用简单的价格和价值规律来完全考虑。 她认为，更重要的是供求关系的变化，例如京沪深等一线城市的人口红利将来还会持续，房价可能不会出现大问题。 但是，西部地区偏远小城市的大量新建住宅，往往是有价无市的，大家在讨论降低银行的住房贷款利率吗？ 她认为，关于银行住房贷款的问题，监管部门不能在全国范围内一律，可能对一些省份有具体的政策。

对于记者追究的“窗口指导”，大行的人不问可否。 如果商业银行预计将实施房贷利率7折，她的时间评估将更加推迟，“利率7折至少将在明年内”。

事实上，国庆节以来，宣布实行直接税收优惠和购房补贴的城市，从宁波、潍坊、芜湖等地扩展到天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等中大型城市。 这种趋势通过中央救济措施发酵，并持续蔓延到全国。

原文链接: finance.ifeng/a/1027/13219485 _0. shtml

来源：澎湃商业网