“万科成都易帅 转型“试验田”马年攻坚”

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经记者谢振宇杜冉乐出生于成都

年上海万科总经理刘爱明辞职后，近期万科地方企业高层再现人事变动，此次离职的是成都万科总经理刘军。 昨天( 1月9日)下午，刘军在电话中向《每日经济信息》记者表示，由于离职类的个人原因，由于职业的快速发展，今后将休息一段时间。

2008年，刘军坐镇成都，其销售业绩连续几年领先成都楼市。 但不久前公布的成都楼市销售龙虎榜显示，万科销售收入不足40亿元，与前两年60多亿元的销售战绩相比，已经呈下跌趋势。 业内人士认为，拿地相对保守，成都万科难以保持行业领先地位。

万科财报显示，成都已经是该集团四大核心区域之一。 万科董事会主席王石多年前提出的住宅工业化也在成都低调试水，在万科大力推进商业性房地产的过程中，成都地区也有不少商业项目上市，相关项目地块略有储备。 业内人士表示，成都已经成为万科推进战术变革的“试验田”之一。

“刘军离职系个人原因”

刘军成为新年伊始公开离职的万科分企业的第一位负责人。

公开资料显示，刘军于1998年加盟深圳市万科物业有限企业，曾任佛山市万科置业有限企业总经理的2008年调任成都万科物业有限企业总经理。 现在，担任成都万科6年、进入万科15年的刘军突然辞职，在成都的住宅产业备受瞩目。 1月8日晚21点左右，成都万科也通过官方推特首次公布了刘军离职消息。 “为了个人的迅速发展向企业提出了辞呈，企业对他的选择表示尊重。 ”

在离职的背景下，业界推测成都企业的销售额不好是诱因。 成都透明房地产网公布的年度房地产公司成都销售排名前20名中，成都万科以39.86亿元的备案金额排名第7，销售备案面积也为41.66万平方米，排名第7。

作为全国性的房企，万科于1999年进入成都，领跑成都楼市销售排行榜。 但是，现在光从工作成绩来看，已经被后来者保利、绿地等大型住宅企业超过了。

“这几年，成都万科在排名靠前的开发商中，整体比较稳定，但没有集团整体业绩上升那么快。 ’成都一家大地产商的评价是，像保利、蓝光这样，目前成都房地产市场领先公司的业绩增长稍差。

成都透明房地产网统计数据显示，成都房地产公司销售备案排名中，蓝光、保利分别为112.94亿元、104.62亿元，排名第一、第二，紧随其后的是龙湖、绿地、华润、和记黄埔，销售额64亿元。

去年，成都万科以52.07亿元的销售备案总额排名成都保利的71.88亿元，排名第二。 哪一年的销售业绩与这两年相比明显下降了？ 成都万科附近的业内人士指出，去年，成都万科的许多项目在下半年上市，是受到了这一销售业绩的一定影响。

年下半年，成都万科相继发售了许多新盘。 前面提到的业内人士说:“也有年底的销售节点。” 他认为成都万科的业绩受到了一定的影响，与新推进的高端项目的销售有关，迄今为止以普通住宅为主，“似乎不太适应高端项目的操作”。

与这一猜测相比，刘军坦率地表示，离职“与业绩无关”。 在前面提到的业内人士看来，“很多新盘上市，成都万科海域的业绩没有大问题。 ”

继承人的压力不小

成都万科官微新闻还表示，刘军留下的职位很快将被“补职”，由万科集团战术投资营销运营管理部原总经理张晋元接任。 但是，佛山万科在成都活跃多年的刘军留给继承人张晋元的，显然不是鲜花和掌声，而是在业绩被其他同行竞争对手超越的今天，能否重振成都万科。

“他不能说‘//k0//’投降。 被任命为集团，曾在万科总部停留过，适应集团事务。 ”长期关注成都万科的某管理机构张山(化名)对《每日经济信息》记者表示。

从公开履历来看，继承人张晋元有着不俗的任职经历，是“海归少帅”。 根据万科集团官网消息，张晋元，男，1978年1月出生，世界500强企业——ibm中国有限企业、世界最知名的管理咨询企业——麦肯锡企业，年加入万科。

张山说，万科已经有了非常成熟的管理体系，地方企业负责人的更替不会产生很大的影响。 但是，他还表示，从公开新闻来看，张晋元要履行新的挑战，首要的是操作能力，其具体的项目开发能力，还需要进一步考证。 二是对房地产市场、成都文化的熟悉和了解。

在业内人士看来，未来张晋元将面临万科集团至上主义较为保守的土地获取战略，将对企业未来规模的提高产生不利影响。 “成都万科的业绩增长比较缓慢，与拿地战略有关。 万科土地合理，容易错过扩大规模快速发展的机会。 ”成都资深房地产经纪人李强(化名)说。

前面提到的成都万科附近的业内人士也指出，目前万科集团强调盈利，但这也需要一定规模的支撑，成都万科的土地似乎比较保守偏上。 年末，成都万科还在土地市场集中发力。 那年12月14日，成都万科在成都城东拿下两块地； 12月17日，在城东又拍摄了第三片土地； 两天后，第一次进入城南大源板块，同一天获得了两块土地。 6天共拍摄了近383亩土地。

“热闹”过后，成都万科的土地再次呈现“沉默”。 到了20岁，只能砍万科或一区。 公开资料显示，成都万科耗资6亿7400万元，位于新都区三河街道花园社区(大道东侧)地块，地块面积11万1200平方米。

业内人士表示，拿地比较保守，难以让成都万科重振领域地位。 “回到一线，拿地战略首先要大胆一些，也要加快项目开发周期的步伐。 ”李强说。 但指出必须与万科集团的土地获取战略相矛盾。 因此，成都万科，以及新的“掌舵人”首先面临着这个难题。

千亿军团扩大万科的压力很大

年，成都万科旗下的产品线覆盖普通住宅、别墅、商业综合体，包括华茂广场等多个项目，兼具首次置业、改善和高端居住、投资等多种诉求。

近两年，万科在成都已经推出了很多商业房地产项目。 早在11月，成都万科某高管就宣布，年为万科成都商业元年，未来两三年万科在成都的商业项目开发量将突破100万平方米。

亚太城市研究院房地产分会会长陈宝存向《每日经济信息》记者表示，在万科集团中，成都地区已经是集团的几个重要区域之一，成都又是该地区的核心城市，随着万科在成都推广商业地产，成都已经成为万科推广战术变革的“试点”

年的中国房地产企业排行榜中，万科达到1709亿元，再次蝉联全国冠军。 然而，紧随其后的绿地集团销售额达到1625亿元，两大巨头之间相差84亿元。

值得注意的是，此次千亿级以上房企数量已经从3家(万科、绿地、保利)增加到7家，万达、中海、碧桂园、恒大4家房企也强势入驻。

虽然现在位于金字塔的顶端，但是万科感到压力很大。 目前，绿地集团频繁加大商业房地产开发比重，尤其是备受各地政府青睐的超高层项目。

最近来自《环球公司》的报道称，万科目前在北京有4个商业房地产项目，持有型房地产面积约50万平方米，投资总额将达到100亿元。 将来万科每年都会新建新的商业房地产项目。

重点培育商业地产

万科建设商业地产，其执行副总裁毛大庆成为实际推动者，此前曾在商业地产“开拓者”凯德地工作过。 前面提到的项目开业当天，毛大庆专门发了微博，后来王石参观项目后，也用“酷”一词概括了对这部作品的肯定。

昨天，《每日经济信息》记者多次致电毛大庆，但手机无人接听。 日前，毛大庆在接受媒体采访时坦言，“商业地产是万科未来重要的业务增长点之一，我们主导着社区商业，目前正处于产品培育期”、“开车换轮子”。 这是毛大庆描述万科现在的状态。

爱我家集团副总裁胡景晖昨天在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前北上广等一线城市的住宅可开发量已接近尾声，二三线城市未来3~5年也将出现同样的局面，这将结束高速开发时代。 在他看来，增加持有型商业的比例，可以提供稳定的现金流，这是原本偏重住宅开发的万科面临的现实问题，也是规避楼市风险、诱惑个人投资诉求的最重要途径。

年6月底，深圳万科广场开业，这成为万科布局的商业房地产起点。 到目前为止，万科现有的商务项目已经形成了三条产品线，包括万科广场系列、生活中心系列、邻居家系列。

事实上，从毛大庆来看，商业地产有两条路。 也就是说，卖了之后再管理或者卖也没关系。 万科商业在形态上从太古开始学习，在运营上从凯德那里学习资本化的经验。 凯德是典型的“抛售重新管理”轻资产运营模式，其优势是只持有一部分股票，将大部分股票转让给基金等投资者，从而从管理中获利。

“在持股型业务结构中，除了索布林·韦尔斯基金、国内第三方资产管理等机构外，开发商也一定会成为持股主体。 ”胡景晖呼吁，国内应尽快推出若干年的房地产信托投资基金，这也是未来加速金融创新的表现。

住部政策研究中心主任秦虹认为，随着国内商业房地产存量时代的到来，商业房地产资产证券化已经有了较大的快速发展趋势，目前国内reits还没有打开大门，因此可以在海外上市。

来源：澎湃商业网