“政策或难松绑 投资房地产机会未到”

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经记者邓莉菁毛晋楠李娜王矮丹裴文斐来自深圳、成都、上海

调查数据显示，11月100个城市住房平均价格连续3个月下跌，跌幅扩大，房地产领域景气程度与目前天气持平，正经历寒冬。 资金链紧张、库存高企、销售下降……房价拐点才刚刚开始。

这会不会给不动产信托带来兑付的风险？ 年的房价会下降多少？ 政策不会松懈吗？ 中国的房地产趋势怎么样？ 有投资机会吗？ 因此，《每日经济信息》记者多次出击，采访信托、证券公司、公募基金、私募基金，收集他们的观点，为你的投资理财提供参考。

短期内难以从房地产政策上改变

经记者邓莉苹果出生于深圳

日前，中国房地产指数系统百城价格指数公布，调查数据显示，11月100个城市住房平均价格连续下跌3个月，跌幅扩大。 央行调查统计司报告称，房价拐点工作刚刚开始。 地产商的“冬季”并未明显过去，市场普遍认为目前的房地产调控政策短期内不会改变。

房价的拐点才刚刚开始吗？

根据中国房地产指数系统百城价格指数，100个城市的全部抽样调查数据，年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，比10月下降0.28%，其中43个城市价格比上个月上涨，57个城市价格下跌。 与上月相比，11月价格比上个月下跌的城市数量基本与上月持平，其中6个城市比上个月下跌1%以上。

央行日前发布的信息稿显示，人民银行调查统计司编制的《当前房地产市场形势拆解报告》和《房地产市场变化对金融业影响调研报告》显示，经济、金融数据的一些变化表明，房地产开发投资增速上升，房地产开发公司资金紧张，土地交易市场

渣打银行中国区经济师申岚对《每日经济信息》记者表示，目前房地产价格有5%~10%左右的回调。

不动产管制继续

申岚认为，严厉的房地产政策还将持续一段时间，希望首先看到房地产价格更大范围的回调。

华泰证券的报告认为，尽管地方政策不断微调，但整个领域的政策方面没有出现缓和的迹象。 投资依然持续下行，领域处于持续衰退的下降通道。 限购带来的销售压力至少将持续到明年第一季度，开发商换价抛售战略将大规模出现，房价普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年第一季度集中出现。

日前，有报道称，住建部获悉地方政府关于限购政策将于今年年底到期的城市，将在地方政府到期后继续限购政策。

迄今为止，有佛山“放宽限购日游”等例子，但最后未能试探出要放宽限购政策。

申岚认为，房地产调控的目的不是打压这个市场，所以在价格进一步回调后，政策也有可能放宽。 在价格方面，现在有5%~10%左右的回调。 我认为大概到20%左右是大家容易接受的程度。 届时，交易量有可能在这个因素的刺激下上升。

国泰君安证券公布的年度房地产领域投资战略会会议综述显示，监管至少将持续到明年5、6月或2次会议之后，但监管不会持续很久，未来政策的松动也与众不同，例如可能会偏向改善型居住。

申岚表示，此前的调查显示，目前开发商感觉很艰难，房产商的战略都是刺激销售。 拿地可能会谨慎一点，但拿地规模可能会减少。 明年，开发商拿地的规模将减弱。 明年的开发者这个水平应该还是不放松。

房地产信托明年的发行速度将会放缓

所有记者裴文菲尔都从上海出发了

在楼市调控下，楼市信贷将受到限制，给房地产信托带来机遇和风险。 目前，房价下跌，监管紧缩，房地产信托到期兑付风险浮现，市场恐慌仍在持续。 一位业内人士在接受《每日经济信息》采访时表示，房地产信托暂时没有兑付风险。

不动产信托暂时没有兑换风险

在今年股票债务双熊的背景下，有些存量的房地产信托，或者面临到期兑付的风险。 诺亚财富研究部社长连凯在接受《每日经济信息》采访时表示，房地产信托暂时没有兑付风险。

“没有兑换风险爆发的突发点。 信托资金占整个房地产领域的比例不高，并不是所有产品都集中在某个开发商身上。 ”连凯告诉记者:“目前房地产信托产品分散度较高，房地产信托整体结构非常健康。”

挪富研究部副总经理邓伟岩预计，本轮房价跌幅在20%以内，对房地产企业利润影响不大。 他认为这次房价下跌是政府宏观调控的结果，不是房地产内泡沫破裂造成的。 “因此，中国的房价大幅度下跌，不动产信托不能兑换的问题暂时没有。 我们的融资机构非常安全，过程中有各种各样微小的不和谐因素，但它们不会影响大局。 ”

新湖富北京分企业财富中心总导演前往黄东，在接受记者采访时表示，不会发生房地产信托大面积无法支付的违约现象。 “即使是现在，在不动产领域获得的利益也比制造业等以前流传下来的领域要高。 ’他告诉记者。

明年发行或放宽信托

新湖富北京分企业财富中心的黄东总监认为，房地产信托趋势减少的可能性非常大。

“明年国内房地产信托的迅速发展状况，很大程度上取决于房价的走势和政府的政策趋势。 如果房价持续下跌，开发商新建项目的意愿将下降，房地产信托的发行规模将大幅减少。 ’。黄向东拆了路。

“今年12月5日，央行下调了存款准备金率。 这意味着紧缩货币政策的放松，在银行可以融资的资金增加的情况下，开发商考虑首先从银行融资，进一步减少房地产信托的规模。 ’黄向东告诉记者。

然后，黄东向记者坦白，政策趋紧、监管趋严，现阶段信托企业销售的房地产类信托项目，从商业房地产方向看，主体偏重于以市政保障房项目、城中村改造项目为要点。

“今年10月，政策层暂停了与房地产信托业务有关的审批。 目前房地产信托的发行条件限制几乎很严格，市场上看到的房地产信托是拆迁工程和政府房地产项目，综合来看，明年和未来几年房地产信托的趋势很可能会减少。

挪富研究部副总经理邓伟岩认为，三季度房地产信托发行增速下滑，可能标志着房地产信托拐点的到来。 他指出房地产信托未来的快速发展趋势仍然取决于政府的决定和银监会的管制

国泰君安李品科:房地产明年也将继续过冬

每次经过记者王砚丹从成都出发

说到房地产领域，现在经济状况和天气一样，正在经历寒冷的冬天。 《每日经济信息》采访了国泰安裕证券研究所房地产领域的研究员李品科。 11月底，李品科所属团队刚刚获得年新财富最佳拆师房地产研究第一名。 对于年的房地产领域，李品科依然不乐观，认为这个冬天有点长。

nbd :房地产领域持续低迷吗？ 房价会继续下降吗？ 本轮下跌幅度最大是多少？

李品科:我们的评估年，特别是年上半年领域的低迷状态仍在持续，预计年上半年供给量将继续位居前列，库存量将不断上升，领域库存压力将持续增加，开发商的销售难度将依然很高。 预断房价下跌还在继续，一线城市房价下跌15%~20%左右从全国来看，三线以下城市占全国销售额的75%左右，因此这些小城市波动性小，占有率高。 由于这一评估，全国的房价略有下跌。

nbd :明年上半年开始降息周期会对房地产调控产生不良影响吗？ 利率下降会释放购买客户贷款的部分诉求吗？

李品科:房地产调控中央多次表示决心。 因此，我们评价整体将维持管制基调。 对房地产领域来说，年上半年领域供给维持高位、库存持续增加的压力，即便开始降息周期，也不会改变领域调整态势。 可能的降息有利于降低初次置业、二次改善的购房者的价值成本，对销量有一定的促进。

nbd:10月底，14家城市商品房已经接近1亿平方米。 房地产领域现在需要进入痛苦的库存化阶段。 你认为这个阶段什么时候结束？

李品科:预计年中期左右将达到库存高峰，此后，随着新增供应量逐渐下降，领域库存可能略有下降，但整体领域库存压力仍较大。

nbd :现在很多房地产企业面临着资金链的窘迫。 房地产信托愈演愈烈。 这种高利率的融资方法又会加剧许多房地产企业的资金链。 你对房地产企业的资金方面的问题有什么看法？ 而且那些融资渠道可以打开吗？ 明年房地产企业会不会因为资金问题再次开始破产？

李品科:随着市场销售低迷，开发商资金状况逐渐严峻，到期信托资金还款高峰期首先出现在年的2、3月，将明显增加部分中小开发商的资金压力。 虽然目前开发商融资渠道多受限制，资金紧张，但大面积开发商破产的可能性不大，但少数前两年土地扩张激进、杠杆化高的开发商仍有可能出现资金缺口。

房地产调控难以放松的主题投资机会依然存在

每次经过记者李娜从成都出发

关于房地产领域的投资机会，《每日经济信息》记者采访了南方基金首席战略拆师兼基金经理杨德龙。

nbd :明年住宅区领域的调控政策有所放松吗？

杨德龙:今后一年，政府认为房地产政策很少出现放松的迹象。 现在房地产调控的效果远远没有达到政府调控的目标其次现在放松的话，有可能会放弃现有的调控效果。

nbd :你觉得房地产股现在的投资价值如何？

杨德龙:地产股认为未来一年难以获得较大的板块机会。 地产股整体估值已经比较便宜，受制于地产股调控政策，下跌空之间不大，上涨空之间也有限，越来越有可能是底部徘徊不断增加。 我们更看好商业房地产的投资价值。 这不受房地产调控的影响。

nbd :你觉得保障房现在的运营怎么样？

杨德龙:保障房是处理高房价的唯一方法。 过去，政府采取限购措施从诉求方面进行调节，保障房的推出是从供应方面满足市场的刚性化诉求。 现在保障房最大的问题是地方政府缺钱也没有动力，中央也采取了从上到下的保障房推进措施。

nbd :你如何看待房地产领域相关产业链的机遇？

杨德龙:看到公司投资下跌，保障房的建设能填补房地产投资的下跌吗？ 这目前还不容易评价。 尽管有保障室的诉求，建材、水泥等领域业绩的未来依然不明朗。 预计在水泥、建材等相关领域，主题投资的机会将有所增加。

泽熙投资:房地产板块明年将关注两种股票

经记者毛晋楠从成都出发

日前，国内最大的私募股权基金企业泽熙投资根据《每日经济信息》预计，全年房地产市场整体调控未能大幅放松，房价有可能持续下跌，特别是前两个季度。 届时，交易量将在房价落入大众心理预期时扩大，如果价格下跌量上升，则很可能是房价跌入谷底的标志。

泽希投资房地产领域的研究员预计，全年房地产领域的新增开工、投资、销售额、销售面积很可能出现个位数增长或负增长，但理想情况下，房地产领域明年下半年可能会迎来一点信贷水平的放缓。

从房地产股票的投资标的来看，泽熙投资认为可以关注两类企业。 一个是行业领先的企业，他们有能力利用自身的管理特点和规模效应，在一定程度上规避监管风险，在监管中成长，提高市场份额。 和许多证券公司的观点一样，在综合比较了现金特征、管理溢价、土地资源、绩效明确性、政策受益性、估值特征后，泽熙投资也认为房地产龙头企业的特征最明显。

除了特色房地产巨头外，泽熙有望拥有“房地产+x”类中市值稍小的企业。 x是指房地产公司能够满足在房地产领域以外进入的国家产业结构调整和升级的需要，弥补房地产领域的业绩，平滑企业的评价变动等符合产业界限的其他领域的要素。 泽希投资认为，x的资产和业务真正能够上升到企业快速发展战术的水平，并且有时间表，将来能在x做出巨大利益贡献的企业真的有一定的投资机会。

来源：澎湃商业网