“北上深三地楼市回暖真相调查”

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经记者胡廷鸿杨篷车强赵春燕李卓从深圳上海北京出发

股市上有句谚语“量先于价格，也就是成交量往往是价格变化的先导”。 在房地产市场上，这个定律也同样适用。

5月，北京、上海、广州、深圳等一线城市的成交量比上个月大幅上涨，全国40个主要城市超过8成的成交量有所上升……由于楼市行情反弹，一些城市的楼盘已经出现上涨的迹象。

市场担心楼盘会不会像2009年那样“拐点”。 一些房企的涨价行为会迅速发展成燎原之势吗？ 对比这些问题，《每日经济信息》发表了“楼市又听拐点之声”系列报道，解读了房地产市场、公司、信用、财政等方面。 在今天系列报道的第一期，记者调查了各地的市场情况。

深圳:房价反弹空之间或不大

经记者胡廷鸿从深圳出发

年初以来，经过长期的房地产市场博弈，开发商以价格和量获取刚需已成为行业共识。 在深圳，“1成首付”、“3年110%增值回购计划”等大规模降价措施相继出现，随后楼盘直接降价，大批量出货。

成交量上升的时候，一位开发商产生了悄然涨价的想法。 但是，目前的市场并不像开发商期望的那样。 楼盘价格略有上涨，成交将很快下降。 这从侧面印证了深圳房地产业人士的意见。 今年的房地产价格将维持稳定的局面。

通过促销提高成交量

从4月开始，深圳各城市主干道旁的户外广告中，位于深圳龙华新区，靠近观众的龙华一半的楼盘销售广告开始增多。 广告的增加与楼盘销售如火如荼无关。

今年春节以来，连续4个月以每月400套以上的成交量成为深圳楼盘销售冠军，目前均价13500元/平方米左右。

据花半里市场部部长陈勇介绍，春节以来，花半里推出的78~88平方米主力户型，客户多为附近华为科技园的刚需层。 “成交量好主要是因为我们的性价比高。 户型全部不超过90平方米，首付30万元，月供额只有5000~6000元，对刚需吸引力很大。 ”

据悉，花半里从去年开盘后推出1950套房现货，如今只剩下100多个套房现货，销售率超过9成。

今年上半年，在公开的销售排行榜上，同样热门的楼盘有万科红、翡翠县、招商果岭、招商观园、星河盛世等，区域稍好的楼盘。 4月29日，星河盛世推出866套，很快售出600多套。

《每日经济信息》记者调查显示，上述楼盘很受欢迎，有开发商加大促销的因素。

刚刚需要进入市场购房，3月份深圳楼市成交量开始回升，开发商也开始躁动起来。 5月开发者推送速度明显加快，部分开发者开始低价化，试探市场。 例如位于砂井的万科翡翠县5月19日出售了第二批单位，平均价格从11000元/平方米上升到13500元/平方米，涨幅达到22.73%。 受全国楼市5月成交回升的影响，万科5月的销售额再次超过100亿元。

房价反弹或受到限制

5月份深圳市场成交量大幅上升。 楼市里已经出现了拐点还是鲜花盛开？

《每日经济信息》调查显示，拉动该深圳楼市成交上涨的因素很多，其中区位特点优势明显。 无论是花半里还是万科红、翡翠县，都位于区域中心，地理位置优越。 但是开发商对价格调整很谨慎，市场反应远远低于开发商的预期，没有大幅回暖的迹象。 开发商一旦采取涨价行为，销售额很快就会下降。 例如，当初预计平均价格将达到23000元/平方米左右的星河盛世，但目前的成交平均价格仅为20400元/平方米。

“只是市场上需求高涨，楼市短期成交才得以恢复，但不能理解为楼市重建。 成交量还是以90平方米以下、地域性强、地理位置优越的楼盘为主。 ”陈勇表示，正是因为开发商上半年出货决心较大，促进了利润，楼市交易量才有所上升。

据深圳中原市场研究部监测数据，年龙华新区包括民治、龙华、观澜在内的新房项目18个，建筑面积达312万平方米，按4月龙华新区新房成交面积6.16万平方米计算，仍需35个月消化

陈勇认为，面对巨大的供应量，开发商的压力依然很大。 他预计6月份深圳将有16个新产品上市，这是开发商出货的最佳时间节点。

全球房地产市场研究负责人吴志辉认为，深圳楼市成交回升，主要是因为开发商促进了降价销售，楼市成交走低。 但他指出，不应对房价反弹抱有过高的期望。 由于限购政策持续，宏观经济增速放缓，今年房价反弹空之间不大，趋于稳定。

北京:涨价只是个别楼盘的试探

赵春燕经过记者李卓从北京出发

5月中旬，据一家媒体报道，北京楼市60%的楼房尝试涨价，但涨价项目销售额普遍下跌。 当时大兴区地铁4号线沿线某楼盘价格上涨两成后，成交量下跌25%。 另一个通州销售冠军大厦自4月起上涨千元后，成交量也下跌了6成以上。

“涨价现在不是特别普遍的事情。 我还有另一个试探。 这些楼盘和前期成交量比较好，或者开盘价格本身也很低。 ”连锁房地产市场研究部记者陈雪在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

涨价项目的比例非常小

据连锁房地产统计，自去年10月以来，进入北京市的项目中，今年4月和5月成交的项目有82个，只有11个上升了5%以上，仅占13%。 这包括成交户型的变化导致的结构性上涨，剩下的价格稳定或下跌。

关于二手房，5月份北京二手房成交均价为22036元/平方米，比去年同期下跌10%以上，目前的价格水平与去年12月基本持平。

陈雪认为，从实际价格来看，4月以后略有涨幅，是因为谈判空之间缩小，业主很少多次涨价。 “虽然目前的价格仍处于深度游戏之中，但目前业主涨价的意愿更高，预期价格仍在上涨空之间。 ”

“现在许多楼盘都以低价进入市场。 例如，房山的一点需要楼盘。 陈雪说:“因为自身价格低，销售好，所以微增很正常。” “总体来说，涨价项目不多，大部分价格稳定。 ”

很难说楼市会复苏

楼市成交量已经回升，价格略有上涨，但目前楼市复苏困难。

据连锁房地产市场研究部数据显示，年3月以后，北京商品住宅市场明显上涨，5月旺季来临后，成交量回暖。 1~5月间，3月和5月成交量大幅增加，环比增长幅度分别为46.7%和34.2%。 虽然成交量有明显增长，但3~5月价格始终维持在1.9万~2万元之间，变化幅度未超过3%。

“要说住房市场复苏，现在还为时过早。 因为，目前成交量回升是结构性的，不全面。 》中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济信息》记者。

陈国强表示，目前市场成交量由部分热点地区、部分热门楼宇拉动。 从北京来看，一点的成交量集中在奥运会以外的地方，正是需要楼盘，这样的总价在150万元以内成交的房源占了近一半。 “所以，它具有明显的结构优势。 也就是说，符合需要的人们的一点项目，周边、供给集中的几个区域对成交量有贡献，实际上是不均衡的。 ”

关于未来的价格走势，陈国强告诉《每日经济信息》记者，大幅度涨价的基础现在不存在，可能性也很低。 目前，对公司来说，整体高库存状况尚未改变，公司高负债局面也十分明显，因此，“这两点决定了公司不能改变以往的换价战略而自由涨价。 ”。

中原市场研究部的资料显示，楼市不存在大幅反弹的基础。 从2009年下半年开始，累计已有30多个城市出台了不同程度的楼市调控微调政策，触及红线的都被叫停，但限购等红线调控政策依然执行力度较大。 在市场方面，开发商库存仍然很大，未来的潜在供给仍然处于高水平，因此楼市不存在大幅反弹的基础。

上海:成交量带来价格变化

经记者杨宠从上海强发

此前，上海有楼盘报道价格上涨。 但是，中房信在对上海近期成交的楼盘进行调查时发现，成交价格明显上涨的极少数，而且这些楼盘的价格反弹是在增加成交量后，对前期降价的回调。

2热门楼盘的召回价格

中房信拆师薛建雄推出了两个价格上涨的楼盘。 一个是之前媒体报道的路力翡翠湾，6月成交均价较4月和5月上涨1500多平方米，涨幅超过10%。 另一幢大楼是智富名品公馆，6月成交均价比3月和4月高出10%。

《每日经济信息》记者注意到，这两块楼盘在涨价前有成交量的现象，前期有较大幅度的降价。 以路腾翡翠湾为例，去年11月创下16000元/平方米以上的成交价格，但去年12月降价至14000元/平方米附近，成交近200套。 今年4月，该楼盘再次下调成交均价，以13000元/平方米出头的价格卖出，取得100套以上的成交量。 成交量上升后，终于开始重新开始涨价。

在另一座降价大厦智富名品公馆也可以看到同样的现象。 楼盘曾一度在今年3月将成交均价降至26428元/平方米，随后成交量出现大幅上涨，从上月的12套成交量上升至当月的133套。 成交量后，该楼盘开始涨价，6月成交均价达到30881元/平方米，比4月上涨10%左右。 上述迹象表明，目前正在上涨的楼盘正因成交量带来的价格变化而增加。

价格上涨与2009年不同

上海同策咨问机构研究总监张雄大向《每日经济信息》记者提供了最近一个月成交量较高的楼盘，其中仅10家公司的成交量5月就超过了100套。

记者基于上述名单，向其中两个一月成交套数为100套的房企营销经理随机询问了近期涨价的可能性。 其中张江汤臣豪园的媒体负责人回答说，目前他们暂时不考虑涨价，将维持5月份的售价。

位于宝山的楼盘营销经理告诉记者，6月份确实打算调整价格，但涨幅仅为2个百分点。 这位营销经理说，虽然最近市场整体交易量出现反弹，但交易量的上升是否能持续还不清楚。

薛建雄表示，上周上海商品房成交量已经超过21万平方米，在这种背景下，房价上涨已成为趋势。 但是他说，目前的房价上涨和2009年的一轮完全不可同日而语。 目前的价格反弹被认为是房屋企业降价幅度过大的回调，无法与真正意义上的价格上涨相比较。

张宏伟认为，房价降价趋势暂时告一段落。 他说，目前的成交量意味着，房价比去年10月下跌15%后，没有继续下跌的可能性，价格达到了谷底。

关于现在的这次价格召回，两人平均认为首要原因是各地制定的楼市微调措施。 但是，微调的力量能持续多久还需要进一步注意。

来源：澎湃商业网