“名企跨界地产业务调查：暂未迎来收获期”

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记者徐学成鄢银婺杨篷车强烈发自广州、重庆、上海

皇明太阳能因涉足房地产最近成为财经行业的热点。 《每日经济信息》记者关注房地产开发相关的公司，不是皇明太阳能一家。

从能源、机械行业的大企业，到食品、服装行业的顶级企业，再到文峰这样依赖理发和美容赚取“小金”的服务类企业，都进入了房地产开发。 一时几乎成了“全民地产商”。

中房信的数据显示，参与房地产开发的这些“非房”公司竞争力不强。 在销售额排名前50位的地产商中，本职不是房地产的数量寥寥无几。 那么，这些公司开展房地产业务的动机是什么？ 如果没有本职工作带来的资源支撑，他们的房地产业务能赚钱吗？

被困限价令格力房地产出售现房支撑

经记者徐学成出生于广州

“双限令”解禁未成功，偏安珠海的格力地产还在“挣扎”。 《每日经济信息》记者表示，上半年，格力地产必须依靠格力广场二期产品和格力香樟项目支撑，今年上半年入市的新项目格力海岸因限价令影响不得不推迟开盘，直至抛售现金房

“现金卖出”可以提高成交率，但会对企业的销售业绩、资金运营和扩大计划产生巨大的影响。 相关分析表明，名义上房地产受限价令的影响是不得已的，但深层原因是房地产布局和产品结构单一，抵御市场风险和政策风险的能力相对较弱。

业绩由现房支撑着

根据格力高房地产年报披露的数据，截至年12月31日，其库存第一包括格力高广场二期、三期、四期、格力高克斯、夏湾c及格力高海岸。 从开发进度看，格力广场二期于年开工，目前已经进入目前的房间状态； 格力香樟已于年竣工，但夏湾c地块迄今为止已按政府计划回收，格力海岸尚未竣工，预售也未开始。

据珠海市商品房预售专网消息，格力广场和格力香樟首次获得预售证分别是2008年5月30日和2009年10月13日。

近日，《每日经济信息》记者获悉，该项目卖场，目前在售的格力广场二期已经现售，项目平均售价超过17000元/平方米。 目前销售的另一个项目格力香樟的销售人员也告诉记者，该项目目前已经处于现室状态，剩下的套数很少。

格力海岸工程实际上出现了去年下半年入市的消息，但至今仍没有开盘的日程。

此前，在接受记者采访时，格力地产一位高层表示，去年下半年格力海岸项目没有达到预售条件，但今年上半年力推的有格力广场和格力香樟两个项目。 格力海岸现在开始宣传，根据项目的整体进度和市场情况，有可能先于项目的一部分进行检查，到了现在的房间状态后再销售。

这意味着上半年能贡献格力地产的只有格力广场和格力香樟两个，都是已经开发了几年的老牌项目，都属于现房销售。

资金回收周期延长

现在的房屋销售可以提高成交率，为企业业绩的稳定增长提供有力的保障，但开发商为什么高兴？

格力海岸就是这样。 根据该项目一期47万平方米的建筑面积，该区域20000元/平方米销售均价的保守估算，即使上半年只销售一半，也能给格力地产带来超过40亿元的销售额。

但是，在限价令面前，格力地产的计划被彻底打乱了。

据悉，格力海岸项目取土时楼宇地价达7400元/平方米，一期总投资额74亿元，仅价格就超过15000元/平方米。 但根据珠海限价令，新申请预售的商品房销售平均价格不得超过11258元/平方米。 这意味着房产要获得预售证明，只能在价格以下出售，只卖现在的房子不受限价令的约束。

《每日经济信息》记者查阅珠海市商品房预售专网相关记录得知，自去年11月1日珠海市限价令实施以来，格力地产只有一个商业项目取得了预售证。

在一些业内人士看来，利用自有房屋可以避免限价在规则许可范围内，保证项目的一定收益，但在对资金运营要求非常高的房地产领域，出售自有房屋意味着缓慢的资金周转速度，开发商为此而快速开发。

以格力海岸为例，该项目已于年下半年开工，根据领域规律，开工一年左右，也就是年下半年该项目应进入销售环节。 从投资收益率的角度来看，房地产在该项目一期投入的74亿元资金本来可以在去年下半年获得收益，推迟到现房阶段再出售无疑延长了投资收益率周期。

中投顾问房地产领域研究院告诉记者，如果许多项目采用现房销售，格力房地产今年的销售计划一定会失常。 现阶段完成的项目，随着企业销售战略的调整，有可能整体落后，企业的储备项目也有可能在短期内急剧减少。

业绩始于珠海

兰德咨询总裁宋延庆指出，出售房地产的方法很可能“不常见”房地产上半年的财务报表，随之而来的是库存压力加大，经营价格相应上升。

卖房地产是没办法的，但这从另一个方面反映出格力房地产不积极应对市场和政策风险。 如果深耕珠海市场多年的格力地产，旗下的项目屈指可数，一点点的项目开发周期太长，束缚了格力地产的脚步。

如前面提到的格力广场项目，该项目一期较早于2007年3月开工建设，但格力地产年报数据显示，该项目三期预计竣工时间为年，之后将继续进行第四期开发。 光是这个项目，从拥有土地到第四期竣工，开发周期至少在10年以上。

此外，从2008年进行资产重组到现在，格力地产名义上进入重庆和西安，但首要业绩仍来源于珠海。

据相关分析，沉淀20多年的“格力”企业品牌，格力地产在当地迅速形成企业品牌效应，在资金、政策等方面也能得到一定的支撑，但产品结构和市场布局的单一性无疑与格力地产的抗风险能力相差甚远。

关于格力地产偏安珠海的策略，宋延庆说:“不好不太好说。” 他认为，格力这样的工业型公司之所以兼任房地产，是因为有主业支持，资金方面没有太大压力，但对主业的依赖性很大，因此资金周转率低是不可避免的。 像一点点公司一样，通过将取得的工业用地“变性”为商住用地，降低了价值成本，但也降低了转速。

前述中投顾问研究员认为，房地产市场竞争极其激烈，对于本职不是房地产的格力来说，跨地区与其他房企竞争并不容易。

力帆恢复地产业的商业开发面临着消化能力的考验

经记者邓银婵从重庆出发

去年11月，重庆力帆投资8亿元收购重庆渝北地区一幢名为“盛世尊岭”的高级洋楼，改名为“力帆枫棣”。 力帆交接半年后，以高端洋房为中心的力帆枫樫于今年5月27日正式开盘，当日成交量达到70%。

《每日经济信息》记者表示，重庆力帆在房地产行业的野心不仅仅在于住房。 年12月，力帆旗下力帆置业以11亿元的价格包下重庆江北口核心区江北城集团B地块建设力帆中心，致力于商业房地产。

事实上，重庆力帆在本世纪初孕育了房地产的蓝图。 业内人士认为，力帆以商业金融房地产和高档住宅房地产双重身份背锅也是打破制造公司利润瓶颈的措施。

在目前摩托车、汽车领域经济衰退的背景下，力帆反弹巨额资金进军同样不景气的房地产领域，未来形势尚不明朗。

投入巨资大力搞房地产

年12月17日，在重庆土地与矿业权交易中心组织的土地拍卖中，重庆力帆以11亿元的总额获得江北嘴b19商业金融用地，折合楼宇地价7321元/平方米，成为当日成交总额最高的地块。

该地块的详细编号为江北区江北城集团b地块b19-1/03号地块，土地面积15024平方米，最大可建筑面积不得超过15万平方米。 分期付款初始价格为6.77亿元。 该地块位于重庆江北口核心区域，用途为商业金融业。

根据力帆控股有限公司董事长尹明善的计划，该地块用于力帆中心的建设，兼顾自用和商用。

年11月，随着政府确定表态继续控制房地产市场，全国行情惨淡，但重庆力帆再次投资8亿元收购重庆渝北地区名为“盛世尊岭”的高档洋房大楼，改名为“力帆梶”，在房地产市场抛出第二枚棋子。

据《每日经济信息》记者介绍，“盛创尊岭”原是北京通盈集团2007年开始投资的，主要是花园洋房，因资金不足，该项目于年被迫停工。

年7月，重庆力帆创立重庆润鹏房地产开发企业，法人代表是尹明善的儿子尹喜地。 重庆润鹏房地产开发企业收购“盛创尊岭”大楼时，其原有建筑已超过5层。 按照该楼盘计划，初期将推出建筑面积达4万平方米的洋房，后期还将推出别墅和办公楼，总建筑面积为27万平方米。

历时十年的商业地产梦想

事实上，本世纪初重庆力帆进入房地产开发行业，被称为体育房地产。

资料显示，2001年底力帆集团出资8000万元，以俱乐部名义购买占地258亩的重庆江北洋河体育中心，2003年4月力帆出资1000万元注册重庆力帆奥体房地产快速发展有限企业。

据报道，力帆以8000万元购入洋河体育场场地，是重庆市政府对力帆足球业务的优惠政策之一，其周围同等面积的商业场地2008年市值达到20亿元。 按照这个计算，如果转让这个地块，力帆光地皮的收益就将超过20倍。

2005年，洋河地块开发的力帆体育mall正式亮相，重庆力帆尝到了商业地产带来的甜头。 2005年，尹明善创立重庆力帆置业企业，频繁传出力帆打算进军房地产的传言。

鲜为人知的是，2003年重庆力帆以投资者的角色参与了重庆南岸区住宅项目的开发，但效果并不明显，随后力帆决定淡出房地产业务专心于汽车行业。

时隔几年，重庆力帆为什么恢复了房地产的“旧业”？

重庆大学建设管理与房地产学院教授陈德强认为，这与汽车、足球两次跨界收效甚微，以及摩托车全领域进入“寒冬”有密切关系。

《每日经济信息》记者了解到，年中国摩托车领域利润大幅下降，去年1~11月摩托车领域营业收入维持8.77%的增长，领域利润总额减少18.87%。 力帆汽车业务也不景气，许多顾客对力帆的印象停留在摩托车企业品牌和足球俱乐部； 足球俱乐部的成绩也让尹明善失望，多次被传放弃足球业务。

另外，同为重庆“摩助”成员的隆鑫在房地产领域取得的成绩也助长了力帆的信心。 目前，隆鑫房地产遍布重庆、四川、山西、云南和海南等省市，产品线涵盖花园洋房、高层、别墅、酒店等多种房地产类型，居重庆房企前五位。

市场的消化能力受到考验

《每日经济信息》记者发现，江北嘴在“重庆两江新区‘十二五’经济社会快速发展规划”中的定位尤为突出。 “以江北嘴为依托，全力建设金融总部集聚区和金融创新先行区，快速发展离岸金融、货币市场、资本市场、金融要素市场，建设长江上游地区的金融中心。 ’从重庆到两江新区，无论在地理上还是战术上，江北口都处于中心位置。

仔细看看江北口的选址特性，这在尹明善多次公开的表现中有所体现。

江北嘴的定位确实上传到了很多金融机构、上市公司，但据估算，今年重庆将有至少60万平方米的办公楼供应市场，建成的力帆中心能否被市场消化备受关注。

而且，重庆力帆在房地产行业的另一只脚“力帆枫样”也正在经受市场的考验。 《每日经济信息》记者在重庆网络房地产调查中发现，今年5月27日，力帆枫样正式靠拢，套内均价12526元/平方米，与周边高档住宅基本持平，当天实际成交量达到70%，创销售高峰

根据重庆网络房地产公布的数据，1~6月重庆商品住宅成交88760套，比去年同期增长11.51%。 成交面积869.2万平方米，比去年同期增长49.25%。

“此前市场上预测洋房、别墅等大型高档住宅可能不受欢迎，但市场数据显示，大型住宅型成交量明显增加，‘力帆枫样’等大型洋房高档企业品牌在目前的逆势中可能拥有较好的市场数据。 ”陈德强说。 公开资料显示，重庆力帆为“力帆枫样”制定的预售目标为35亿元。

32亿投资商业地产月星集团土地9年未开放

关斐菲经记者杨宠强从上海出发

虽然同处于房地产产业链，但建材公司从事房地产开发似乎并不容易。 例如，建材行业出身的房地产企业月星集团在项目投资9年后也没有收入。 2003年，月星集团以仅有5亿8000万元的总额获得了上海普陀区的130个地块，意图建设商业综合体月星全球商业中心，但该项目直到2009年8月才开工。

项目开始前后，月星集团董事长丁佐宏在接受采访时表示，月星全球商业中心将于年10月正式开业。 但是到了年底，项目竣工期再次延期。 据当时当地媒体报道，月星集团开发的全业态商业综合体月星全球商业中心将于年8月正式“抛锚”。

预计开业期即将到来，但目前该项目仍没有“抛锚”的迹象。 《每日经济信息》记者日前在现场看到，所谓“月星商船”至今仍是建设地，作为主体建筑的商业裙子和办公楼仍是钢筋混凝土框架，整个外部“包裹”了脚手架。

项目资金大多是贷款

据月星集团有限公司官网资料显示，上海月星环球商业中心位于上海普陀区130个地块，西临中山北路，东接凯旋路，北临绿洲广场和长城大厦。 项目由主体商业裙、高档写字楼、豪华五星级酒店和地下四部分组成，总建筑面积48万平方米，其中商业面积近32万平方米，高档写字楼12万平方米，五星级酒店面积约4万平方米

据报道，月星集团通过投标方法获得普陀区130个地块是在2003年10月，土地价格为5.8亿元。

日前，《每日经济信息》记者在项目现场施工招牌上看到，项目开工日期为2009年8月18日，竣工日期为年10月26日。 也就是说，从取得土地到开工，时间跨度正好接近6年，另外建设周期也接近3年。

对此，丁佐宏向媒体表示，这是因为该地块的土地拆迁工作没有完成，并不是故意推迟。 “有人说我6年不开工，故意拖延了，但其实我只要提前一天开工，就能提前完成，我的项目就能提前产生效益。 ”丁佐宏表示，除了取得土地的5亿8000万元外，月星还通过手动拆迁投入了10亿元以上。

上海市建交委员会网站显示，上海月星全球商业中心总投资额达到32亿元。

据胡润百富网站介绍，2008年，也就是这个项目成立的那一年，丁佐宏的总资产只有13亿元，2009年他的总资产增加到25亿元。 根据上述报道，丁佐宏本人对此只是表示“不知道这个数据是从哪里来的”，并没有给出关于总资产额的具体回答。

如果上述数据属实，25亿元的身家如何撬动32亿元的项目？

丁佐宏对上述媒体表示，自有资金以外的资金来源主要来自银行贷款。 以原始资金计算，月星集团对全球中心项目的投入自有资金比例超过40%。

根据这个计算，光是这个项目，月星就需要银行贷款19.2亿元左右，上述上海月星全球商业中心9年未开业，资金压力可想而知。

《每日经济信息》记者就此采访了上海月星全球商务中心项目经理王志华，但对方拒绝了记者的采访。 之后，记者联系月星集团推进科询问相关情况，但没有人接电话。

进入土地产业的风险很高

巨大的贷款对月球星来说一定是一种压力。 因为除上海外，还在常州、徐州开发了商业综合体。

据月星集团网站介绍，月星常州商业中心的开发量比上海项目还大，达到60万平方米。 据搜狐焦点网报道，月星徐州商业项目建筑面积也超过40万平方米。

另外，记者从月星集团网站相关资料获悉，月星目前的住宅广场建设项目达到14个，但截至目前只有1个项目开始经营，后续房地产开发需要大量资金。

业内人士表示，在各大家居卖场公司中，月星集团近年来迅速扩张，但该领域属于资本密集型领域，在房地产调控形势下，面临着较大的短期风险。

另一方面，家庭卖场的领域过于扩大，影响了公司的业绩。 据最近新闻网站报道，我国1万平方米以上的家庭卖场超过1000家，卖场严重过剩。

中房信研究总监督薛建雄认为，产业资本进入房地产领域滞后的首要原因是开发资金根据自身产业的营业收入逐渐投入，而不是一次性重复。

复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民表示，房地产仍然是“最赚钱”的领域，因为这许多相关领域的公司纷纷进入。 因为自己的主营业务不是房地产，所以控制很多因素，特别是利润并不容易。 这样的公司在运营资金时必须慎重，否则就有资金链断裂的风险。

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来源：澎湃商业网