“8大房企上半年仅售96亿 旅游地产万亿投资规划生悬念”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

国家旅游局、国家统计局汇总数据显示，今年中秋节国庆8天假日期间，全国共实现旅游收入2105亿元，比年“十一”黄金周增长44.4% (比较口径同比增长26.3% )。

但是，旅游业的爆发比不上“一母同胞”的旅游胜地。

据中房信集团不完全统计数据显示，截至今年4月，全国旅游房地产项目2226个，总计划投资总额10991亿元，共覆盖85个城市和地区。 但是，这些投资计划能否实现在半年后被打上了很大的问号。

《每日经济信息》记者根据公开资料统计了恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等8家代表性旅游房地产项目的销售数据(不完全统计)，这些项目的总计划投资额约为1470亿元。

缓慢的资金回收速度和庞大的开发投资诉求成为鲜明的对象，在销售放缓的情况下，开发商用什么来支撑万亿个景区开发成为悬念。

总计划投资持有量达到10991亿

虽然旅游地产不是领域的新话题，但随着2009年底海南国际旅游岛规划被批准，国家将旅游作为重要快速发展的产业纳入十二五规划，房地产领域的住房调控暂时规避了旅游地的风险，积极寻求变革的新方向。

据中房信统计，目前全国共有旅游房地产项目2226个，共覆盖85个城市和地区，主要集中分布在海南岛、两广沿海、长江三角洲、环渤海、西南地区、福建东南沿海6个旅游房地产板块地区。

《每日经济信息》记者从中房信旅游房地产事业部获悉，全年全国销售额排名前20位的房地产企业中有一半开发商进入旅游房地产，目前上述行业计划投资总额达10991亿元，其中海南岛投资规模最大4493亿元，旅游房地产项目915个。

其中，仅惠东巽寮湾就聚集了万科、碧桂园、金融街、富力、世茂、中航地产、合生创展、合正等众多开发商，今后雷蒙国际、中信、华侨城等也将在当地开发旅游度假项目。

但与计划投入旅游房地产行业的资金相比，中国指数研究院发表的研究报告显示，全国房企百强年销售额为16583亿元。 在这个计算中，未来的开发商将把年销售额的三分之二投入到旅游房地产开发中。

面对旅游地开发，资金不足的开发商也抱有“蛇吞面”的野心。 中房信旅游房地产事业部社长胡晓莺指出，许多开发商进入旅游房地产行业时，只是旅游房地产的土地价格相对较低，实际上不知道旅游房地产该怎么办，看起来很盲目。

黄莺表示，景区与普通住宅开发模式不同，开发周期长，因此对开发商的综合实力要求高于普通住宅。

多个项目销售平平

受房地产调控的影响，许多旅游房地产项目的销售受到市场冲击，一期开发的产品滞销，出现了后续开发无限期“搁浅”的局面。

由于许多开发商认为旅游房地产项目土地收购价格低，准入门槛低，很快进入该行业进入“赛马场”，市场整体供需失衡，许多旅游房地产项目滞销。

此前被业界广泛赞誉的雅居乐海南清水湾旅游房地产项目，投资额将超过200亿元，预计10年完成开发。 随着市场环境的变化，清水湾项目的销售业绩没有逐年上升。 根据历年的销售数据资料，2009~年，清水湾的销售额分别约为64亿元、约99亿元和72亿元。 截至今年一季度末，清水湾共实现销售额约32.6亿元。 雅乐高层在今年的股东大会后表示，对清水湾实现全年80亿元的目标销售充满信心。

由于惠东巽寮湾预计今年年底将推出近2万套度假产品，除碧桂园低价实现大幅度销售外，其他旅游度假项目世茂威尼斯湾、万科双月湾、金融街巽寮湾、合正东部湾均有不同程度的滞销

记者根据公开资料粗略统计了恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等旗下代表性旅游房地产项目的销售数据，发现这些项目的总计划投资额约为1470亿元，今年上半年实现的销售收入合计 其中，除个别楼盘人气外，大部分楼盘销售平平。

对此，胡晓莺认为，如果只将旅游房地产项目作为景观良好的度假地产进行销售，肯定会面临销售困境。 她认为，景区不仅要打造可销售的房地产，还包括商业、酒店、旅游度假等要素，这些都需要开发商具有较强的资源整合能力。 “如果没有资源整合能力，即使制作也很难卖出去。”

·样品分解

旅游地产计划投入超总资产3倍的中弘地产现金流压力

目前正在开发建设中的旅游房地产项目，一半以上的开发规模在600亩以上，往往几十亿、几百亿元的投资和开发商的资金实力不完全一致。 一些企业在旅游房地产计划上的总投资远远超过公司的总资产。

年4月，两年前成功借壳上市的中弘地产计划在云南西双版纳傣族自治州获得旅游度假项目，该项目建设用地面积约14700亩，总计划投资额150亿元，5年完成开发。 除此之外，中弘地产还计划在微山湖投资建设占地5000亩以上的旅游岛项目，总投资100亿元以上，同样预计5年内完成开发。

但与巨头相反，中弘地产总资产仅为77亿元，负债率高达68.96%。 据该企业半年报报道，今年1~6月企业营业总收入17.6亿元，利润总额仅为5.49亿元。 据不完全统计，中弘房地产目前计划投资旅游房地产的资金总额超过300亿元，远远超过企业总资产规模。

除此之外，中弘地产半年报报道，旗下的子公司、参股企业除了在北京的房地产业务和煤矿业务的利润外，其他房地产业务处于亏损状态。 对此，中弘地产在半年报中表示，企业开发的旅游地产项目资金投入诉求大、开发周期长、项目正式实施后，将对企业的现金流造成压力。

据国泰君安研报报道，中弘地产已签订协议的旅游地产项目第一是北京平谷御马坊度假村、北京怀柔西游记乐园、海南南国荔园项目、济宁微山湖国际旅游岛项目、济宁古运河改造项目、西双版纳傣族自治州加巴普罗

为了开发这样的旅游房地产项目，中弘房地产开始了“以小博大”的资本游戏。 今年上半年中弘地产以注册资本1亿元为单位在每个项目地设立了4个子企业，各企业实际出资2000万，剩下的8000万在两年内出资。 这意味着中弘房地产用不足1亿的资金撬动了4个大型旅游房地产项目。

来源：澎湃商业网