“SOHO中国转型后第二份答卷：租金收益占营收不足2%”

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经记者尚希从北京出发

昨天( 3月4日( soho中国) 00410，hk )公布了截至去年12月底的全年业绩。 在业绩发布会上，无论是潘石屹的中文版还是张欣的英文版，都强烈希望投资者看到转型成功的soho中国。

业绩报告显示，全年soho中国销售额146.21亿元(人民币，下同) )，全年下跌9.43%，投资房产租金收入2.79亿元，不到2%。 实现净利润73.88亿元，核心净利润(不含投资房产的判断增值)约44.4亿元，比去年同期上涨33%。

“目前，在soho中国的业绩中，销售结算利润所占的比例还很高，但随着结算资源的减少，营业收入的下降是不可缺少的。 但是，净利润势头非常好。 ”。 咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，对投资者来说，他们更关心持有房产的资金收入和净利润状况。

去年的租金收益只有2.79亿元

根据soho中国公布的业绩报告，企业最初持有的投资房地产soho世纪广场项目每年都达到爆满的soho复兴广场于年交付开业，截至目前商业面积的41%被提前租用。

作为soho中国转型以来第一个自持项目，前门soho是外部衡量转型成败的重要项目。 soho中国商业租赁市场部总监梁因廷向《每日经济信息》记者表示，自去年1月以来，前门soho新入驻的企业品牌共有24个，目前前门大街上传的商铺近50家，签约率占soho中国前门租赁面积的70%。

目前，这些转为自有的项目看起来租赁情况不错，但租金收益不高。

业绩报告显示，去年soho中国销售额146.21亿元，其中出售房产的公司收益143.42亿元，投资房地产的租金收入2.79亿元。 与年161.43亿元的销售额相比有所减少，企业当年出售业务收益159.86亿元，租金收入159亿元。 可以看出，soho中国去年的销售额下降主要是销售业绩下降所致。

按照潘岩“转型”当初(年8月)的设想，3年后，租金将成为企业的主要收入来源，5年后现有房产的租金将超过40亿元。 但是，soho中国的年租金收益只有2.79亿元，占销售额的比例只有1.9%，此时距离企业转型已经持续了一年多，soho中国能否达到年40亿元的租金收入还需要怀疑。

“与持有型房地产的资产价值相比，租赁收益所对应的资产收益率过低，这代表了当前商业房地产领域的困境。 ”宋延庆说。

在此前与本报记者的采访中，潘石屹丝毫没有隐瞒租金收益的窘境。 前门大街一期的规模只有3.6万平方米，真正的大体自有项目还没有完成，“包括望京soho、凌空soho、复兴路soho在内，这些项目交付后，租金收益将逐渐充裕。

投资不动产判断附加值下降

虽然租金收益无望，但soho中国去年的盈利情况相当可观。

“年soho中国净利润73.88亿元，其中核心利润44.4亿元，这是企业成立以来创造核心利润最高的一年。 董事会刚刚批准了期末分红方案，每股分红0.13元。 这样，年分红将达到0.25亿元，股东收益率几乎为5%。 ”潘石屹在昨天的业绩发布会上表示。

数据显示，年，soho中国销售额达153亿元，同比上涨169%。 净利润106亿元，比去年同期上涨172%。 其中，判断投资房地产增值96亿元。 但是，与全年96亿元的投资房产判断增值相比，全年判断增值仅为44.2亿元。

可见，房地产投资判断带来的附加值一直是支撑soho中国净利润增长的有力砝码。 “投资房地产判断增值是香港股市比较特殊的会计制度，得益于此，在香港上市的商业房地产开发商的净利润非常高。 ”在香港上市的房企财务负责人告诉《每日经济信息》记者。

关于soho中国全年投资房地产判断增值下跌，一位分析师指出，与去年京沪商业办公楼整体价格涨幅放缓有一定关系，“供给量持续增长，是一个值得警惕的信号”。

国际房地产顾问服务企业莱坊报告称，年第四季度，北京甲级写字楼租金下降0.6%，至每月每平方米381.5元。

模型转换效果需要验证

“去年soho中国的销售结算利润率依然很高，但随着今年和明年的结算资源变少，增值速度将变慢，利润可能会下降。 ”宋延庆指出，在他看来，这也是soho中国转型的必要阶段。

对此，上述拆解者表示，soho中国转型需要约2年的时间，其间销售业绩的下降无疑会影响整体收益的增长。 但是，保证其转型成功的重要砝码是soho中国比行业平均水平高得多的现金流和低的负债率。

“年末的纯负债率只有17%，可能是该领域最低的。 去年年末，企业持有超过100亿元的现金。 从这两个指标可以看出，它能够应对未来可能发生的波动，甚至是巨大的波动。 ”潘石屹说。

值得注意的是，最近出售上海两个项目后，soho中国持有的现金增加了220亿元。

昨天，瑞信发表研究报告指出，soho中国销售的上海两座办公楼平均利润率为12%，低于两三年后的预期利润率18%，但这种销售有助于运营和消除经济风险。 更重要的是，通过此次抛售获得的资金，soho将陷入净现金状况，抵制市场信贷紧缩，为土地收购提供灵活性。

穆迪指出，如果soho中国的建设-持有模式消耗企业大量资金，销售额大幅下降，则该公司债务融资的诉求将上升，抛售上海项目将提高流动性。

来源：澎湃商业网