“万科郁亮：不关心“老大”地位 或引入合伙人制度”

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经记者叶燕婷从深圳出发

不怕在不争规模、争夺城市配套商转型的利润率不高、重视上市公司roe (净资产收益率)提高的网络上抢工作，学习网络终极精神和扁平化框架……

3月7日，万科( 000002，sz )总裁郁亮出现在万科的年度业绩发布会上，再次强调万科“真的不关心老大(规模)问题”，房地产领域利润率的下降符合政府和民众的期望，但万科利用了小股操纵等多种模式。

面对被外界无限扩大的万科“经由互联网之旅”，郁亮不怕网络“偷跑”，认为与网络的跨境合作已经达到了具体的业务水平。

另外，万科的网络思维也开始萌发。 郁亮表示，万科现行的职业经理人制度将改为合伙人制度，更好地激励员工，为股东创造价值。

谈领域的老大:重视规模是危险的

“我们走的路线不是扩大规模的路线，也不衡量我们是否在扩大规模中获胜。 ”郁亮说:“万科从2008年以来，就抛弃了速度、规模的模式，进行了质量效果的模式。”

万科在2007年以1709亿元的销售额与国内房地产经纪公司取得了连冠，但与排名第二的绿地的距离从2007年的362亿元缩小到84亿元，“如何维持领域规模的老大”也成为了近期郁亮媒体见面会的必争话题。 在上周五的业绩会上，郁亮说:“被超越也没关系。 我真的不关心这个事件。 ”。

郁亮认为，对进入下半场的内地房企来说，在规模上领先领域，规模越大越危险。 他以自己女儿的成长为例，说:“青春期前，我向大家说明了女儿确实成长了，没能白白抚养。 过了青春期，个子不再长高了，但内心更成熟，力量更强大，能为自己和社会承担越来越多的责任，更好吗？ ”

对万科来说，心智和力量仍然需要不断打磨，在郁亮的理解中，打磨意味着吸收网络思维，包括利用网络工具，适应新时代，在城市化进程中，真正转型为城市配套服务商。

此前，万科董事会主席王石表示，万科转型城市配套运营商是快速发展的必然逻辑。 住宅开发要求学校、商场、甚至酒店用的6%~8%，但住宅开发量较大的万科认为，为住宅制作的套件量已经不少。 《每日经济信息》记者查阅年报，全年万科新增开工面积达1950万平方米，意味着即使都是纯住宅项目，万科也必须完成至少117万平方米的补助，综合起来数字已经不小了。

但是，郁亮强调，万科并不是什么都做，“我们只是为衣食住行提供房子”。 他说:“如果我们提供餐厅的话，第五食堂是我们的一套，但不是说万科要去饭馆。 ”。

谈论新模式:提高roe是核心

万科停止了长期以来的规模之争，把高利润率也放在一边。 年报数据显示，万科的结算利润率已经连续第三年下降，比去年同期下降1.07个百分点至12.01%。 郁亮认为，商品房薄利多销已成为这一领域的变化和进步方法之一，房地产利润率的下降符合调控时代对房地产领域的整体要求，从政府到老百姓都乐于看到房企利润率的下降，但万科的净资产收益率自1993年以来却不断提高，年复一年，

放弃规模之争的另一个表现是万科的“小股操作”方法。 所谓小股操盘手，是指万科没有通过合作项目管理股票，但项目仍然由万科团队操作，采用万科企业的品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。 这意味着万科可以以同等的资产规模支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

目前万科的很多项目采取了合作的方法，但大多以大股操盘手模式存在。 郁亮认为，“小股操盘手”会瓦解老板意识，不利于销售额，但有助于上市公司roe的提高。 “我们将学习使用杠杆来做这件事，以尽可能少的股东投资给股东带来越来越多的利益。 ”

《每日经济信息》记者表示，在这种模式下，优势将根据项目经营情况灵活分配。 通常，操盘方在项目经营效果好的情况下，可以获得更高的收益分配比率。

虽然看起来很美，但是小股操作盘的风险不容忽视。 对于小股操盘手，郁亮在业绩会上多次强调该模式的要点在于“操盘手”，他说:“万科是双手赚钱，不是其他。 的操盘手越来越多的工作是赚越来越多的钱。 ”

但是，“小股”之后，如何制作“操作盘”也成为了这种方式的难点。 融创中国董事长孙宏斌说:“合作是最麻烦的事。 因为你想做主，所以我也想做主。” 业内人士认为，万科在项目中失去管理权，如何保证项目操作的管理权，仍需要合作双方设立合理的合作机制，这也成为了保证小股操作后万科企业品牌质量的不明确因素之一。

谈网络思维:或引入合伙人制度

这一段时间，对于万科与网络企业摩擦的火花，万科董秘谭华杰一笑，网络企业大受欢迎，万科借着他们的光芒点燃了它。

谭华杰据《每日经济信息》记者介绍，企业与腾讯在业务层面的合作已经展开，万科的微信公众账户已经开始研究。 “账户功能包括房地产费、水电费缴纳、物业维修、社区团购、社区活动等，微信公众账户可以取代社区app。 ”谭海杰认为，目前房企社区有很多APP，但实际上做得很少。 “一部手机有这么多APP，顾客采用社区APP并不容易，wechat的公共账户比它更方便。 ”

但是，谭海杰就具体的发售时间没有明确表示:“腾讯很忙，需要一起坐下来讨论。”

目前万科对网络表现出了确定的态度:网络改变世界，但短时间内网络威胁不到房企的业务水平，万科要从网络中学习终极思维、专业化、扁平化管理，才能很好地使用网络这个工具。

你为什么不怕网络公司抢工作？ 郁亮坦率地说:“我们的饭碗不太能抢。 ”。 他说，从得到土地到盖完房子，要盖200多个章，也就是要和200多个部门打交道，网络能改变的就是自己能控制的东西。 但是，住宅企业必须学习网络思维。 否则，你会被时代淘汰。

万科的互联网思维也开始萌发，首先是合伙人制度的引入。 郁亮说，例如，他曾看到企业的一名管理者监督三名清洁工的打扫工作，但在网络时代，新闻完全透明后，三名下属可以背靠背互相信任，不需要这位上司，可以节约监管费用 从大的方面来说，万科目前的职业经理人制度改为合伙人制度，更好地激励员工，为股东创造价值。

但是，对于房子是否会降价或免费，郁亮对网络表示怀疑的理由之一是:“我不相信免费模式。 满足顾客需求的是商业逻辑，赚钱的也是商业逻辑。 虽然可以暂时免费，但是如何长久持续下去，就是告诉你这个盈利渠道在哪里。 ”

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记者注意

马年“马太效应”中小规模住宅企业边缘化的可能性增大[/s2/]

经过记者顾家彦从广州出发

最近，许多上市房企相继公布了前2月的销售业绩。 在《每日经济信息》记者整理销售数据后，以碧桂园和恒大为首的大型房企的销售业绩仍在飞跃增长。 相比之下，除奥园地产和中骏置业外，目前发布销售数据的中小规模上市房企大多同比下跌50%以上。 例如瑞安房地产、花样年等，销售额比去年同期下跌50%以上。

目前，随着资金紧缩和一些城市降价的迹象，房地产市场面临着不利的开局。 但是，大型房企的强者越强，情况越来越明显。 克瑞研究中心的杨朝青拆师表示，随着千亿房企层出不穷，规模效应在房地产领域越来越重要，销售规模在此以下的房地产公司面临被边缘化的风险。

上市住房企业销售分化明显

碧桂园日前公布的销售数据显示，企业今年2月实现合同销售额253.4亿元(人民币，下同)，比去年同期增长104%。 实现销售面积395万平方米，比去年同期增长119%。

另外，恒大地产公布的销售数据显示，企业今年2月实现销售额200.7亿元，比去年同期增长75%，销售面积279.7万平方米，比去年同期增长119%。 万科今年2月的销售额也达到397.9亿元，比去年同期增长40%。 销售面积为293.9万平方米，比去年同期增长20%。

另外，《每日经济信息》记者介绍，除了奥园地产地和中骏置业2月前的销售金额仍大幅增长外，许多中小规模上市住房企业年初呈现下跌势头。

首个运营商和深圳控股集团2月前的销售额分别为8.9亿元和5.8亿元，比去年同期分别下跌30%和29%。 瑞安房地产和花样年前2月的销售额为12.1亿元和4亿元，比去年同期大幅下降52%和65%。

房地产领域集中度提高

中原地产研究中心监测数据显示，今年1月全国54个主要城市新建成交住宅22万套，比去年12月下降15%，比上年初下降19.6%。 进入2月，54个主要城市合计新建商品住宅合同13.56万套，比去年同期下降13.8%，比上个月下降35%。

那么，在市场惨淡的情况下，龙头房企为什么能高歌猛进呢？ 对此，克比瑞研究报告指出，由于部分房企在去年年底留下了较多的销售业绩，部分大型企业留下了百亿元以上的业绩，目前这部分的暂缓业绩正在今年1~2月的销售业绩中显现出来。

但是，大型住宅公司的业绩持续扩大，意味着其他住宅企业的市场份额遭到了蚕食。 杨朝青对记者表示，在目前的房地产市场上，规模大小对公司的企业品牌、销售、融资以及拿地具有重要意义，规模越大的公司越容易拿地、越容易取钱，这也使得中小房企更加被边缘化。

“随着千亿级和500亿级住房企业的增加，房地产领域的集中度加速提高。 事实上，在去年二线城市回归的浪潮中，有拿地能力的几乎都是全国top50的房企，融资渠道不足的中小规模房企在二线城市的生存难度越来越大。 ”杨朝青认为，只要不出现全国性的房地产调控政策，只要市场环境不大幅逆转，大型房企就可以通过提高市场占有率继续扩大销售规模，相反，销售规模在100亿元以下的房企将来将陷入快速发展的困境。

来源：澎湃商业网