“只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症””

每次在记者王杰沈阳的拍摄中被报道

在《每日经济信息》发表的北方城市楼市库存系列调查中，库存量同样为“亚历山大”的沈阳，没能幸免。

根据易居房地产研究院公布的数据，截至今年4月底，35个城市的新建商品住宅销售比例为15.2，其中沈阳的销售比例为19.1，相当于现有库存可以销售近20个月，在35个城市中位居第13位。

沈阳、辽宁的省会，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是东北第一大城市。 是通往长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区关东地区的综合枢纽城市。

数据显示，今年4月，沈阳新商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月底，累计库存量达到1720万平方米，比去年同期增长21.5%。

“从库存压力结构来看，浑南、沈北两区的库存压力较大。 》沈阳中原房地产代理有限企业资源中心经理严飞对《每日经济信息》记者表示，这两个地区是沈阳发展最快的方向，同时地价低，符合开发商的期望。 另外，这两个地区土地供应充足，具备大盘开发的基础条件。

那么，沈阳楼市失衡的原因到底有那些呢？ 最近，记者赶到沈阳，试图查清到底发生了什么。

平价跑量为主基调/

2006年3月，沈阳市委、市政府决定联合办理新城子区和辉山农业高新技术产业开发区，建设沈北新区。 同年10月，新区经国务院正式批准成立，拥有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限，实行封闭式管理。

据《中国房地产报》报道，沈北新区规划面积1098平方公里，是沈阳市重点推进的四大快速发展空之间的一个。 这个数字是沈阳市主城区(和平区、沈河区、皇姑区、大东区)总面积的3倍。

沈北新区的设立，使房地产开发进入了“高速公路”。

据沈阳中原房地产代理有限企业资源中心监测，~年，沈阳成交土地面积约10799万平方米(建筑面积)，其中沈阳北新区成交1928.1万平方米，占全市土地出让的17.9%，居全市各区第二位， (土地包括住宅商业，不包括工业。 土地面积均指成交建筑面积)

据悉，目前沈北新区楼盘项目超过60个，吸引了雅居乐、碧桂园、中冶、荣盛快速发展等企业品牌房企进入。

5月12日，《每日经济信息》记者乘坐沈阳地铁2号线在航//k0//]航天大学站下车时，随处可见建设或竣工的楼盘和//k0//]横亘的塔吊，新区公交车站和道路两侧到处都是高楼广告。

但是，在沈阳雅居乐花园的柜台，记者逗留了半个小时左右，只有一对夫妇来这里看房。

雅乐花园销售人员表示，目前高层平均价格为5000元/平方米，大户型洋房平均价格为6000元/平方米左右。 这比去年的售价下降了近一平方米一千元。 “这是买房子的好时机。 请尽快动手。 》根据克瑞数据，雅居乐花园去年成交价格为6300元/平方米，今年的报价确实有所下降。

甚至紧挨着沈北新区的皇姑区黄河大道北的千亿房企开发的项目，也不得不低价走量。 告示牌推出了“4万件精装书”的优惠活动。 楼盘运营商顾问表示，目前楼盘开发商将为购房人支付总房款的24%作为首付。 也就是说，所有者只需要总房款的6%作为首付。 “我们通常每年交房。 交房前付30%的首付就行了。 ”

平价行情已经成为沈北新区的主要基调。 一位沈阳当地房企负责人告诉记者，沈阳市场拥有的只有销量，大利润是前所未有的。 沈阳房价不高的原因是供应量大，房子按价格出售。 土地收购价格加上建筑价格和税金，和销售价格差不多，虽说沈阳的房地产市场暴跌，但实际上哪里也没有下跌。 少量的项目既能赚钱，也能亏钱。 ”

体育比赛会变成土地比赛吗？ /

查看沈阳地图，沈北新区对角线方向有浑南新区，是开发者聚集的板块。 浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区，始建于1988年5月，是国务院首批批准的国家高新技术产业开发区。

年2月28日，根据《市委、市政府关于调整我市行政区划局部的决定》，将原东陵区浑河以南区域和浑南新区(沈阳高新技术产业开发区)、航高基地整合为沈阳市东陵区(浑南新区)、区域面积约600平方公里。

其中，大浑南核心区浑南新城是年第12届全运会的主要功能区。

沈阳市统计局发布的《年沈阳市房地产市场运行情况概览》显示，从投资增长率变化情况看，一季度，房地产市场借重全运重大机遇，开发投资以27.9%的速度快速增长。 新管制政策的效果逐渐显现，投资增速回升至上半年的16.0%、三季度的18.1%、全年的12.4%。 “从整体来看，由于市场对待售住宅的消化能力有限，库存多，市场诉求有限。 由于这一房价涨幅比较平稳，预计未来不会呈现大跌的快速发展态势。 ”

《沈阳市浑南新区年政府实务报告》也指出，2009年是实施“十二五”规划的开局年，也是“建设大浑南、迎接全运会”的重要一年。

从自身情况看，大浑南地区是沈阳经济区城际联结带的重要节点，沈阳市重心已南移，该地区成为沈阳行政、科技、文化中心，建设全运会场馆、沈阳新南站、t3航站楼，建设高科技公司、高端

据悉，上海易居房地产研究院研究员严跃进，沈阳借全国体育大会快速发展的契机，积极进行新区规划和城市转型。 虽然看起来像体育比赛，但有可能发展成城市土地出让的比赛。 土地出让一旦狂热，可能会留下后遗症。

据沈阳中原房地产代理有限企业资源中心监测，沈阳全年成交土地面积约10799万平方米(建筑面积)，其中浑南成交约2779万平方米，占全市土地出让的25.7%，居全市各区之首。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为，大型活动过后，当地政府必须提前建设基础设施。 这也是前期投资。 随着房地产和基础设施的结合，政府的钱必须来自税收，实现价值的转换。 小小的大型公共活动，会导致周边地价和房价的上涨，刺激周边房地产的繁荣。 但是，社会公共设施的建设必须及时跟进，满足人们居住的诉求。 如果后续公共设施不能及时跟进，很容易引起空城现象。

5月12日，记者乘坐地铁2号线到达地铁最南段的“全运路”站。 离开车站后，记者找不到直达全运村附近的车辆。 据带着记者去全运村的“哥哥”说，现在全运村是空城，几乎没有人住，超市和医院等的生活配套不足。

严跃进认为，目前许多城市都在利用运动会等手段炒作，加速房企进入地区。 但实际上，许多比赛过后，由于没有预料到人口的引进，这种地区的人气急剧下降，影响了楼盘项目的成交。

据记者观察，全运村道路干净整洁，已建成，正在建设的大盘林立，蔚为壮观。 记者在走完智慧三街、智慧四街、北环路、沈中通街、全运道等多条街道后，发现行人很少，偶尔有几辆车经过。

第一位光合城销售人员坦言，目前浑南新城还没有通公交，有轨电车年底正式通行。 现在这个区域的房子还没有交货，所以基础设施也没有跟上。

一位沈阳房地产领域老手告诉记者，沈北和浑南库存量大，重点是全运会前开发沈北新区，全运会当选浑南新区后，沈北新区没有被放弃，但浑南新区成为沈阳市快速发展的重点，目前全运会的“后遗症”

云集导致供应过剩/

据香港联祥置业总经理杜宏鹏介绍，全运会提前透支了浑南新区的土地。 自有土地的房企集中投放项目，市场供大于求。

住宅企业拿地的态度也印证了杜宏鹏的观点。

据报道，5月5日，沈阳土地市场拍卖5幅湄公河地块，最终拍摄4幅土地。 浑南新区顺利拍摄了一片土地，总额为93万元。 据说拍摄现场只来了3家竞争公司。 据解体业者称，这片土地之所以能顺利拍摄，是因为地块面积小，价格低。

根据该策咨问研究部发布的《45个楼市限购财政依存度拆解报告》，在全国45个楼市限购财政依存度排行榜中，沈阳位居第24位。 全年土地出让金527.62亿元，常规预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度为65.9%。

杜宏鹏认为，目前沈阳由于各区主导土地出让，城市不再统一，各板块发展迅速程度不同，土地出让面积过大。 第二，沈阳是环渤海和东北地区的中心城市，大型房企纷纷进入，配置了这些房企，因此整个城市的供应量极大扩大。

他还表示，浑南是前阶段最火热的板块，也是整个市场最难的板块，浑南的市场需要2~3年的消化周期。 沈阳楼市现状形成的原因是新区开发后没有进行深耕，区域不够成熟。

据上述沈阳房地产领域高级人士介绍，沈北和浑南位于沈阳相继快速发展的两个重要区域和空之间。 全国运动会建立了许多体育场馆，但基础设施和配套必须完整。

据相关人士介绍，沈阳是东北地区的中心城市，约45%的外国人来这里购房，并根据身份证号码进行评价。 的一些外国买家可以消化部分库存。 其次，现在土地卖不出去，土地供应相应减少。 土地供应调整，进一步消化库存，沈阳投资性购房诉求少，刚需、自住型较多。 换言之，沈阳的房子，涨幅有限，所以泡沫不大。 “开发者应该关注在库存中长时间卖不出去的部分。 ”

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，沈阳市场在二线城市中库存量大是突出的例子，首要优势是大盘表现导致了供给过剩。 在限购的大背景下，影响这类城市的购买诉求。

中国房地产学会副会长陈国强认为，除非沈阳库存量大，沈阳出台有利于去化的政策，或者出台特殊的吸引外来人口措施，否则解决起来还需要时间。 没有的话，只能靠时间慢慢消化。

来源：澎湃商业网