“王磊：房价下跌要求退款有违过程的公平”

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一、结果公平真的不公平

在我参加的同城群，有一天，一位网友在群里留言:

“小组里有律师朋友吗？ 今年3月买的房子降价了，可以要求开发商退钱吗？ ”

“我当时在7000买的，现在是5600。 ”

这位朋友拒绝了群里各种各样的意见，执着地向要求律师身份的网友寻求解答。 由图可知，他的要求是退款。

买家买房后，房价下降了怎么办？ 这本来就不是问题。 但是，买方这一点对国民来说太重要了，往往牵扯到两三代人，因此对风险(购买后房价下跌)极为厌恶，规避风险的具体表现就是在房价下跌后要求开发商退钱。

我周围的朋友也对这种事很模糊。 退，有理由。 开发商良心的钱太多了，本来就不公平。 不退，也有理由。 合同上写着白纸。 你怎么反感？

我对这件事的看法很简单直接。 不是那样的。

在大学一年级的法律基础课上，我接受了程序公平(正义)这个非常重要的概念。 应对过程公平是结果公平。

程序公平(正义)不仅是现代法学的基础，也是文明、社会、民主政权的基础。 这种关系是，只有过程公平才能带来最终的公平，但如果追求结果公平，到最后大家都不能说公平，这在国内外的历史中，有很多经验教训。

买方和开发商双方本着真正的意愿，合法签订合同是程序的公平。 开发商本来就赚够了，房价下跌后，要求开发商“补偿”购房者的损失，这是结果的公平。

结果公平看起来很公平，但实际上要达到公平并不容易。 因为没有地域、楼层、装修不同的新旧房屋如何后退的统一持续的大致情况。 住宅的时价以什么为基准，退款以什么时间点为基准？ 如果将来房价再次上涨，应该补钱吗？ - -可以看出，结果的公平并不能满足所有人。

国内房价过高，本质上是供给方非市场化(政府控制土地)和诉求方市场化相结合的怪人，购房者勒紧裤腰带买房本来就不容易，但这不是要求退钱的理由。 现在的开发商因为现金回笼，约定在房价下跌的时候退钱，但是从现在的媒体报道来看，很多都是口头约定，没有写在购房合同上或者条款不细。

如果买家在房价下跌时要求退款，最好的方法是在购房合同中详细写下相关条款。 如果购房合同不能规定退保条款，担心房价下跌，购房者必须考虑。

二)要约和要约邀请；

最近《每日经济信息》报道了另一件事。

苏宁环球在南京建造的天润城“丽河名校园”，因在销售之初大热“学区房”的概念而受到众多业主的欢迎。 但是，今年9月，入住者得知当初普及的南京29中浦口学校搁浅了。 之前宣布的风景丽河，现在也不过是散发恶臭的水沟。 业主们先后两次找到开发商进行协商处理，但都与开发商保安发生了冲突。

开发商约定的中学和风景丽河没了是违约吗？ 首先要明确两个概念。 “要约”和“要约邀请”。

要约这个词用中文不太好懂，但是英语的“报价”，乍一看就很明显，表明了购买者向开发者签订合同的意愿。 《合同法》规定，要约必须确定。 具体来说，表示一旦接受了要约人的承诺，要约人就会受其意愿表示的约束。

而且，开发商在推广资料上的美好承诺是“要约邀请”，委托买家要约。 根据《合同法》的规定，以价目表、拍卖公告、招标公告、招行证明、商业广告等为要约邀请。

这样解释的话，开发者约定的中学和河景，似乎没有约束力了。 但实际上，如果购房者为了这样的约定而购买，开发商的这个约定给房屋带来了明显的溢价，那么这个约定也将成为要约。

根据2003年公布的最高人民法院司法解释规定，商品房销售广告和推广资料为要约邀请，但房地产开发公司对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施作出的证明和承诺具体明确，并严重影响商品房买卖合同的订立和房价的明确，应要约和

特别说明了这些证明和承诺即使未载入商品房买卖合同，也视为合同复印件，当事人违反的，应当承担违约责任。

但是，为了不扯淡，和我上面的建议一样，这些约定的东西最好加入买卖合同。 否则，买家必须考虑。

(王磊) )

来源：澎湃商业网