“叶檀：开发商应放弃全部幻想 缴械投降”

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评论家叶檀

开发者必须放弃幻想，放下武器投降。

政策没有松动的可能性，货币有松动的可能性，但房地产市场面临的只有一条路——紧缩。 在非增资周期中，对房地产贷款个别加息的加息周期，房地产公司更是雪上加霜。 除非经济形势急转直下，全球经济二次崩溃，否则房地产商无法得到芝麻咒语。

房地产领域的未来不是支柱产业。 虽然过去十年一直如此。 10月18日，在中国政府网刊登的《国务院关于培育战术性新兴产业和加快发展的决定》文件中，列举的支柱产业中没有了房地产业。 10月25日，国务院部署四季度经济工作，其中第四条是促进房地产市场稳定健康快速发展，“各地区、各部门要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价暴涨。”

对房地产开发商来说，面临的最大压力是融资压力，施加杠杆作用。 加息是重武器，会对现有银行贷款的开发商产生负面影响。 10月26日央行发布的《年第三季度金融机构贷款投入统计报告》显示，第三季度，主要金融机构、农村合作金融机构和城市信用社的房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月底余额比上年末低5.2%。 房地产开发贷款增加1602亿元，9月底余额比上年末增长36.0%，下降68.2个百分点，房地产开发贷款增加3990亿元，9月底余额比上年末增长21.5%，上升5.7个百分点。 由于长期贷款利率上升0.2%，今年新增的房地产开发贷款增加了111.84亿元的价格。 在市场上升期，这样小规模的财务支出不过是蒙蒙细雨，但在下行期，它有可能成为骆驼背上的最后一根稻草。

对开发者来说，常常无法享受增资的甜蜜痛苦。 享受增资痛苦的是与银行多年合作的大型开发商，无论多高的官方利率，都比借入年率20%、30%的民间资金要好得多。 据笔者所知，银行基本停止向开发商贷款，即使有大客户和政府背景也很谨慎。

不得已，开发商自有资金比例越来越高，意味着开发商融资价格越来越高，很快20%的价格就被普通开发商承受得住了。 按照规定，自有资金往年占35%，但隐性杠杆增长，开发商自有资金实际上达不到要求。

对预售款和预售款的监管是击中核心的。 13日，成都市农村住房管理局表示，从11月1日起，开发商禁止直接领取住房预付款。 这个消息在当地房地产行业引起了震动。 继北京之后，从今年12月1日开始分租公寓分租时，房地产开发公司不直接收纳分租公寓的预售资金，而是要求按照预售许可申请对应自己的账户，规定购房人必须将购房款直接存入自己的账户。

众所周知，开发公司在3个锅上套10个锅的把戏，基本上70%左右的预售款会被挪用。 预售款受到严格控制，剩下的7口锅裸露在市场上。 这将在半年后产生两个巨大的直接结果。 一是取得土地的开发商大幅减少。 二是紧缺的开发商被大公司吞并。

政府很清楚开发者的命门在哪里。 因为各地的城投企业基本上都是由地方政府实际运营的。 如果政府被信托和海外贷款卡住了，一半的开发商有可能当场趴下，退出市场。

中小开发商自不必说，上市的房地产开发公司的日子也不好过。 据多家媒体转载的统计数据显示，截至10月27日，公布三季度报告的56家房企三季度经营性现金流净额为-521.83亿元，去年同期达到392.93亿元，大幅下跌233%。 “万保招金”四大房地产龙头现金流较去年同期下跌甚多。 上三季度营业现金流均不到-10亿元，保利房地产更是达到-261.08亿元，去年同期这四家企业的现金流均为正值。 这证明了大房地产公司不容易被风吹倒。

金融举债，使得商品房库存在10月份迅速增加，打破了房地产市场由供求关系决定的谬论。 一旦投资者退出市场，房地产供不应求的现象将在一两个月内逆转。 据wind统计，49家上市房企存量将达到5000亿元，以1套100万元的房产估算，仅这49家房企存量就将达到50万套。 加杠杆降低投资收益可以降低房价，投资收益高，政府鼓励房地产投资，这是中国房地产市场虚热难以下降的根源。

各房企特别是以普通商品房为根本的公司，为了应对震荡的市场，一边加快周转，一边加入保障性住房建设大军，保障性住房的利润只有3%，最高5%，开发商为110

房地产的黄金十年后没有回来，暴利时代随风而去。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码

来源：澎湃商业网